自从13年买房，到现在房贷次数早就两位数了，应该算是老司机了。今年做了6个房贷（包括一个purchase loan，一个我自己中途取消的refinance，一个两周前刚开始的refinance)。
一直致力于寻找最低rate。下面说说我的一些经验
什么影响房贷利率?
federal rate。这个大家都知道。不少人会建议参考10 year treasury rate。
这个当然影响几乎最大。但是也未必绝对线性。因为covid刚大爆发的时候，这个十年债券rate最低，但是我去问jumbo loan的时候却总被告知，没法beat我当时的rate（我COVID前做的）。反倒是，新闻论坛一直喊要加息的同时，今年年初，8-9月份，出现了jumbo rate两次新低，两周前貌似rate也不错
信用分数
这个貌似很废话。但是这个这几年变了。以前740+都没差别了。现在740，760，780，800，对某些银行都有差别，例如BOA，他们特别喜欢信用分数高的人
以前我会申请信用卡薅羊毛，这个比起房贷几乎不值一提，所以我3年+没申请过了，为了养信用分数。
LTV
有些银行75%或者80%以内就没差别了，但是越低利率越好
relationship discount
这个很有意思，有些大银行有类似的program， 每转25万降0.125%的折扣，RSU，股票，IRA都行。
有些银行他本身基础rate就非常好，加上这个discount后好上加好。如果有50万转过去，再-0.25，这简直就把小银行的rate甩出很远
也有些本身rate居高，加上这点discount也没意思
当然，转钱也略微要花点时间，而且有些银行brokerage account巨难用无比，而且买卖股票还要手续费，特别批评citi和HSBC
好在我不day trade，大多数是指数，可以放着不理。不爽的话，close后立刻转走。
大公司折扣，flag之类的
有些lender和一些大公司有合作，会给extra credit。夫妻有一个在这个公司就可以享受
lender抢市场promo
这点去年年底的loandepot特别明显，他们没有relationship discount，不需要转钱，却甚至做到，其他公司转50万也拿不到的rate。
也许是给上市前做数据。。。
其他还有，fixed/arm, purchase/refinance, comforming/jumbo都会影响。不细说
Takeaway：别被版上媒体喊要加息，就以为你没机会refinance了
怎么找最好的rate？
简单说，就是没有好办法。。。
以前我经常和loan broker合作，他们到点了，rate好了会联系我，他们下面有很多lender，会给我找人最好的rate，然后我再问一两家，发现没有更低，就跟他们做了。
现在loan broker在jumbo rate上，加上relationship discount后，根本没法比。
大银行如果rate好，他们生意特别好，而且影响rate因素太多了（上面提了）。他们不会帮你monitor你的case，所以只能：
- 直接问银行loan agent，特别是当你存够另一个25万，LTV变低，换到到大公司了等等。最近这次能做refinance就是：cash-out refi做完（存够另一个25万），remodel做完（LTV变低）。
- 根据各种小道消息，例如版上有人分享特别好的rate，那问问那个银行的agent；朋友做了新refi，那问问情况，等等。特别是多联系一下像我这样的refinance大户。。。
- 各个银行保留一两个agent联系方式是必须的
很不幸的说，版上微信群里主动找我的lender的rate都不行（也行他们conforming可以），rate好的经常爱理不理的。。。
refi后立刻又refi分享
这个是我这两年发现的refinance最大的变化。很多大银行取消了要等半年才能refi的限制。
版上有人跟我说，半年内refinance会影响那个agent的commission。我个人经验是应该不会。
因为我就跟同一个银行的同一个agent，在两月内又做了一次refinance，还是两房子。
两周前签了closing，再找agent确认，我想立刻再做refinance可以吗？人家一点想阻止的意思都没有。
所以说，同样的rate，一定要找没有半年限制的，现在很普遍了。
什么时候做refi好？
refinance 不需要等最低点，只要低了，没有cost做了就是划算的。特别是没有6个月限制，如果有更低，做完再做。
但是你如果loan amount非常低，rate降得又不多，那就不一定值得那个effort了
我都是1m+的loan，能降0.125%，我都有可能考虑做。
当然做太多refi会影响分数，要自己衡量。
一个小技巧：刚close完一个loan，立刻pull credit，会看不到最新的loan。这个时机其实不错，因为过几天report会看到了关掉老loan开新loan，算是一个risk，会降分数。
No cost真的不需要自己掏钱？
不仅不需要自己掏钱，经常还送钱。
以前有broker真的最后cost几乎正好抵消了。
但最近做的几次，去掉各种cost后，少则剩下1000左右credit，多则3000+。现在做的这次我就看到lender credit减掉cost后，还有3000+。
比起信用卡小羊毛，这个貌似划算多了
怎么养信用分数？
没有特别好的方法。我本人是： - 避免其他hard pull，不申请信用卡，其他要hard pull都拒绝
- 信用卡出账单前，还掉。尽量只让1-2张卡有小量balance。
我之前经常pull credit后，里面有一个影响分数的factor是：too many account have balance.
另外，所有其他途径查到的信用分数，和房贷pull的分数都可能差距巨大。别太相信他们，我分数经常差50分+。
（先写这么多吧，下面还有很多。。。有用的话，我顺便求米）
ARM VS Fixed
purchase loan VS refinance
投资房VS自住房？
cash-out refinance
补充内容 (2021-11-18 14:45 +8:00):
原来不能编辑贴，那就放在补充里吧
ARM VS Fixed
我是ARM忠实支持者。理由很多 - 我们很难预测未来7年10年会怎么样，但是只要有一次利率比现在的好，我就可以refinance，就又是一次新的7年10年term了。
- 我相信利率会涨，我也相信它大趋势会跌，至少美国利率是所有欧美日新加坡发达国家最高的。12-13年，那些拿到当时史低利率的人，以为再也没有更低了，现在不知道又更低了多少次了。。。
- 相对于银行来说，多数人会变得更加可靠，例如信用更好，LTV更低，收入更高，存款更多。这都是可以带来更好利率优惠的。现在我拿不出200万来做relationship discount，那10年后呢？
- 现在的钱比以后值钱，就算现在少交的钱，以后都等额交回去，也是赚的
- 说不定我房子卖了呢？未来谁知道
- 如果不够信心选7年ARM，那10年ARM咯。10年后不都还了很多了吗？
退一步说，利息就是一路涨了。现在的ARM可以比fixed低0.5左右。ARM涨了0.5打平现在的fixed，再涨0.5，可以用extra discount抹平（因为信用更好，LTV更低，收入更高，存款更多）；再涨1.5，那勉强低消我选ARM剩下的钱（未来本金变少，未来钱更加不值钱）。我现在2%，你涨到4.5%我也没亏。
再退一万步说，涨飞天了。那美国都付得起它的高利率国债，我怎么可能付不起这点剩下的房贷呢，它总得再放N次大水，我总能接到一点吧，总之我大盘指数也持有不少，我不怕。
purchase loan VS refinance
purchase loan 一般比refi利率好。19年一段时间，一度purchase loan比refinance好非常多，0.5以上。那年我和一个朋友都买了房，他比我晚3个月吧，他timing特别好，利率比我低1%（3.375 vs 2.375），后来我怎么找refinance利率都远比他高。。。这利率差导致我那年利息比他多交了1万刀。
现在这两个差距没那么大了。
反倒是，purchase loan要求稳，快。毕竟一般要30天close，而且不适合time 的market，免得增加变数。
refinance我可以等，这周利率差点，下周好了再看看。贷款做3个月也不是什么问题。现在好利率的refinance很多要2-3个月，甚至更多。
所以我想说，你要是刚买了房子，利率不怎么样，多问几家银行，也许就能做refi了
补充内容 (2021-11-18 14:50 +8:00):
投资房VS自住房？
自住房利率各大银行其实差距不大，能有0.25顶天了（虽然我觉得0.25差距很大）。
投资房不同银行可以差距1%以上。。。找5家银行，可能有一家脱颖而出，另外4家比最好的高0.5+。我经常跟一些新认识的agent说我投资房利率，他们会说我这个应该是自住房的时候做的，我说不是。然后有人会很诧异，问是不是当做second home做了？我只好说，这绝对是投资房，CD写清楚了。。。
根据我观察，投资房refinance利率比最好自住房利率高0.375%到1.5%不等
例如现在我要说，加州jumbo ARM 7年加50万relationship discount，利率大概在2%左右，那投资房的最好利率大概在2.375%。如果你问到的是3%+，那不奇怪，多问几家看看。
补充内容 (2021-11-22 07:33 +8:00):
cash-out refinance
我个人觉得钱能低利率的拿出来的话，总是好事。利率这么低，用了买大盘ETF或者其他投资都很好。更有利于避免交税。具体看这个https://www.1point3acres.com/bbs/thread-803884-1-1.html
怎么做呢？ - 每次问refinance利率的时候，顺便问下cash out rate咯。有时候cash out与非cash out rate一样。我遇到一次一样的，一次多0.125。当然一样的那次LTV要求高点。有时候rate可能和现在的一样，但是你可以拿出很多钱了，那也可能值得做一下。
- 少量cash out经常不算cash out。refinance的closing cost一般是lender credit可以cover的，但是不包括房产税，prepaid interest等。如果房价高，遇上接近交房产税的时候，或者有escrow account，最后closing还是要交不少钱的。可以把loan amount增大一点去cover这些，这一般不算cash out。或者round up一下，例如1.22m, round up 到1.3m
HELOC
HELOC真是个好东西，非常方便。rate上升的时候，不适合cash out，那就做个HELOC。多数不需要年费或者很低，用多少算多少利息，不用不需要利息。可以写 check可以ACH transfer，做emergency fund很合适。