最近想明白了一个道理，房子的避税作用极大，远超什么backdoor 401k/IRA，不同意请反驳！同意的话，求米。。。
假设A投资10万股票，翻倍涨到了20万。想买房子，卖掉一半的股票（10万），收益5万，第二年交5万30%+的税（在加州，long term联邦+州税要30%+）
假设B花了10万，贷款买了50万房子。假设就涨到了70万。又要买第二套，保持20% downpay（这样利率几乎是最好的，现在非常低），套现16万出来，买第二套。不需要交任何税。
假设B，几十年后，房子涨到200万。还是继续保持20% downpay，一共从房子出来了150万，不需要交税，房子也出租了，考虑到房产税低（加州的情况），每个月还有cash flow。某一天，脑子烧坏了，把房子卖了！！！拿回了那20% （40万），然后交税150w30%+ (40多万的税)，而且每个月的cash flow也没了。
假如他没卖，这收益一分钱税都不用交。感觉就是合法逃税的大漏洞！
实际操作，我就从旧房子cash out+HELOC拿了40万出来，买新房子，如果收益是通过卖股票，那就是十几万的税。我已经不住旧房子了，但是我却一直享受着它的收益，而不用交税。。。
顺便说一下：
- 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受
- HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。
- 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。
- 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。
- 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？
- 安全的5倍杠杆，大家都知道，不多说了。
- 买房子不要为了一时爽，要考虑一下，长期投资效果。别想着我过几年卖掉它，而是想想怎么长期持有，买值得持有的。目前看来，这方面我觉得高密度新房，不如有lot的小黑屋。挤一挤还能继续建高密度新房，而有地的房子就稀有了。（下次可以讲讲新TH，敞亮SFH和小黑屋的居住感受）
补充内容 (2021-10-03 06:35 +8:00):
对了，我这里不是建议大家买房子，或者all in 房子。而是，如果有幸，你的房子大涨，别轻易卖了。你可能拿回的钱还不够交税。
我个人不敢碰投资房，因为弯曲新买的投资房，cash flow 是负的，买完房子不涨，就是每天都在亏。
但是自住房涨起来后，变成投资房就很合理了。因为房产税低，可能有点cash flow或者不负那么多。涨幅拿出来的手段也多。有人提到cash out refinance在利率上涨期没法做，我同意，但是我相信可以等到。而且比退休拿IRA/401k快。。。
补充内容 (2021-10-05 13:33 +8:00):
这个理论对自有一套自住房的也成立
假如自住房增值很多，别轻易卖了，想改善的话，可以通过加建或者remodel
again，我不是叫大家买投资房，投资房是很耗精力的事情，不是每个人都适合。
并不同意。LZ指的是资产不卖出的时候，可以避税而不是房子可以避税。已经有好几层指出任何的equity，都可以通过类似的方式拿到line of credit。至于LZ多次指出"房子我能套80%，投资房70%。你股票敢套这么多吗？"，这个和你借钱用的underlying asset有关系。股票的波动性大，当然不可能借出80%。但相应的因为波动性大，赚大钱的可能性就要高。比如当年买了NIO或者tesla。如果你存入银行的是gold，然后用gold作为underlying asset，甚至可以借出90%。因为黄金的波动性小，自然就可以贷款出来更多的钱。但相应的，黄金作为资产，赚大钱的几率就小。房子能借出80%，也是因为作为资产，房子价格是比较稳定的。
借钱还需要考虑risk，LZ的例子都是建立在资产价格一直横盘甚至上升的基础上的。那比如房产价格降了10%，银行觉得有风险，把你的heloc关了。这个时候你需要马上还清heloc的欠款，请问你短时间内能否凑出十几万还给银行呢？如果你有十几万的emergency fund，那么也需要把这些考虑到cost里。
最后关于房产本身的避税。不同的资产有不同的避税手段。房产是有些比谁的方式，比如利息可以deduct。出租房报loss等等。但heloc的利息，明确无法抵税，除非你用heloc的钱来“upgrade”你heloc against的那套房产。至于cash out refin。这个是有cost的，你看closing disclosure，一般手续费之类的能到房价1%～2%。只不过是因为近年来利率一直走低，你refine时候，loaner给你个稍高的利率+一些credit，把手续费给cover掉了。羊毛出在羊身上，你要是不让他们cover掉这部分手续费，那么你拿到的mortgage的利息就要再低一些。1M的房子cashout出来10万，结果手续费1万。这可就是10%的cost。这要是以后利率走高的话（目前的高通膨，可以预计到利率的上升），你这套也是玩不转的。
当然要谢谢LZ分享新的角度。但也希望LZ查清楚以后，分享准确的信息：
- 从旧房子拿钱其实非常容易。每次利率一低了，我就做refi，顺便问一下，cashout会不会影响利率，如果不会，就cash out一下。几次下来我就拿了30万。我现在在做一次新refi，cashout更多的。利息比非cash out多了0.125%。可以接受
这是因为利率走低。18年-19年的时候，利率上升过一段时间，我有朋友17年房价高点入场，想refin都不可能，因为房价下跌+利率上升，使得他LTV大于了80%。again，市场好的时候，猪都能上天。需要考虑市场不好的时候。
- HELOC拿钱就更加方便了，跟checking account一样。我就后悔只申请了10万，应该是越多越好，不用的话又没有利息。
HELOC方便是方便，risk也有。银行有权直接关闭帐户，要求你即可还清贷款。我当时研究heloc的时候，问过banker，这个事情08年就发生过。因为LTV大于了90%。
- 跟backdoor 401k/IRA比，它不需要等到老了才能用，只要保留房价的20%甚至更少。401k之类就算收益免税，本金可以拿出来，但是拿出来就放不回去，基本上只能到退休才能用了。有条件，当然也要放满各种backdoor，但是真的不够灵活。
希望你仔细研究一下这个。首先可以用IRA买房子，也可以用IRA，401K贷款给自己。灵活还是很灵活的。尤其是roth，甚至可以取本金。
- 有cash flow，或房产税低的房子，真的不要随便卖。需要钱就cash out好了。我的旧房子快要进入卖了不当拿不到钱，还要倒贴钱去交税的状态了。
这个是个人投资风格，有flipper转手一卖50% gain到手。有这种能力，资源的情况下何苦每年辛辛苦苦盼个几万的cashflow？还要面临eviction tenant的风险？
- 有些人为了薅50万免税额的羊毛，卖了房子再买。我觉得是个极大的错误。交了6%的各种费用，如果是加州房子，低房产税税基也没了。为什么不一直cash out一直免税呢？
你想多了，利率上升的时候如何cashout？