如果准备买房，可以先拿到随便一家lender的pre-approval letter。然后边看房，边shop rate。Shop rate是非常重要的，可以省很多钱！第一步 - 熟悉流程
强烈推荐美国政府的这个网站 https://www.consumerfinance.gov/ 他们的宗旨是 “We’re on your side. The Consumer Financial Protection Bureau is a U.S. government agency that makes sure banks, lenders, and other financial companies treat you fairly." 听到感动到哭有没有？
在这里 Buying a house | Consumer Financial Protection Bureau ，你可以看到有关房贷的具体流程和checklist，比如你在shop rate之前应该做什么（提高信用分！）、怎么选择各种loan（ARM还是30 year-fixed，要不要买points? 选择什么样的首付比例？first time buyer可以低至3%首付）、Loan estimate文件怎么阅读，等等信息。非常充分。网站也着重提到Beware of mortgage closing scams. 不熟悉的朋友可以看下。
你还可以在这里 Explore interest rates | Consumer Financial Protection Bureau 找到和你情况相似的人付了怎样的mortgage rate。这样你就知道你的lender有没有占你便宜，且信息up to date.（数据来Informa Research Services, Inc., Calabasas, CA. www.informars.com. The lenders in our data include a mix of large banks, regional banks, and credit unions. ）
这个consumerfinance网站上还有很多其他关于贷款的信息，比如车贷、学生贷款，可以自己探索下。除此之外，该网站上还有一个data center，有部分数据没有更新，但是mortgage performance trends这个数据一直更新，大家可以看看mortgage delinqency的情况，知道楼市是否健康。Mortgage performance trends | Consumer Financial Protection Bureau
第二步 - 寻找lender, compare rates
主要有2种方法：buyer agent推荐、上网找。
Buyer agent通常会推荐local lender，有机会拿到非常competitive rate。同时Buyer agent也会让你避坑 - 比如我们的Redfin buyer agent让我们不要用Quicken Loans，因为close很慢，常常延期，seller agen就不会推荐seller选Quicken Loans的offer。
上网找的话， bankrate.com 真是太好用了！假设你要在西雅图买房，credit score 700分，准备买700k房子，10% down payment，用30-year fixed rate，你可以看到bankrate上给出的rate确实是要比上面consumerfinance网站上给出的更好。同样的条件下，上面只有2家给的小于3%： 一家给2.625%，一家给2.875%。但是不是说明上面的数据不准呢？不是的，bankrate上排名靠前的rate是通过买Points获得的，如果你选择不买points，即在bankrate表格里upfront cost下point为0，你可以看到最好的rate是来自homefinity 2.875%。
是不是rate越低越好呢？- 要看相关的closing cost怎么样。有的rate低，但是closing cost高，也不一定划算。所以在loan整个生命周期通盘考虑的话，应该选APR最低的那个。 但有些人可能准备买了3、5年就换房了，这样的话买Point其实不划算，因为point低的话，一般来说closing cost高，你花去了更多的现金。当然也可能有人手头紧，一时拿不出很多钱来close，那么可以选择更高的rate，lender会给你lender credit来把closing cost减下来。关于这些选择，consumerfinance网站上有分析，请仔细阅读。
仔细看loan estimate的话会知道里面分项特别多，有的是services you can shop for, services you can’t shop for, prepaids, escrow。 建议不要简单的比较closing cost，而要把services you can shop for (C项)，prepaids（F项）, escrow (G项)排除后再看。因为serivces you can shop for都是可变选项，他们只是给个预估。prepaids反正是你要付的钱，只是每个loan estimate预估不一样。escrow里反正是你的钱，预估多少都没差。
大致了解到能拿到什么rate，就可以一家家联系了! 如果估计要好几月才会买到房子，关注一下mortgage rate trends是很好的！可以先拿pre-approval letter, loan estimate (not locked)，等时机好时lock the rate。
下面这个是房地美的数据，其实很多lenders最后把贷款还是卖给房地美、房利美。Mortgage Rates - Freddie Mac
我的个人经验
这次买房，我联系了好几家bankrate featured lender，比如Better, Lower.com, Homefinity, Quicken Loans，还有一家buyer agent推荐的local lender。没有尝试大银行比如Citi, Chase, HSBC, Wells Fargo，因为他们要么让你填很多信息再给你rate（HSBC），要么给你一个大概的rate但不告诉你closing cost是多少（Citi, Wells Fargo, Chase）。。。也许大行觉得我也告诉你APR了，你大概知道closing cost是多少，但我个人比较喜欢bankrate.com这种充分的信息披露。
Better 用户体验非常好，rate也很好，可以自由选择买不买points、要多少钱，然后立即可以拿到更新的pre-approval letter和loan estimate。Better说compete rate（因为体验不错，我还关心了一下Better什么时候上市。已经上市了 :）
Lower.com 看网站感觉用户体验应该好，因为新。没想到填完一些信息后，还是说我们会reach out to you。然后第二天，一个loan agent打电话给我，在电话里问一系列问题，花了好久。他们就不能把这些问题都放网站上让用户自己填么？电话里问一遍，多浪费时间啊。而且我不能自由选择什么时候做这件事，我也要上班的好不好？如果半小时后有会呢？打完电话后，loan agent说我们还有后续问题，问可不可以下午再通一次电话。同意并约定时间之后，loan agent并没有按时打来，晚了20分钟，非常不professional。我也就没有继续下去了。
Homefinity 完全没有让填信息，直接说我们会reach out to you。可能我和loan agent不断错过对方吧，我也没和homefinity继续下去。我没搞懂为什么对方不约个时间呢？美国电话scam这么多，哪有心一个个回电话？神烦电话里做问卷，人力成本省下来不香么？
Quicken Loans 是美国最大的mortgage lender，网上填问卷。一开始只用Quicken Loans拿pre-approval letter。用户体验也是很好的。但是等pre-approval letter三个月后过期，我对象联系Quicken Loans拿更新的pre-approval letter，他们没有出具新letter。并且，这迷一般的系统在过期前一天疯狂给我打电话。。。我对象才是primary borrower，我是co-borrower，而且我对象之前给他们打过电话要求更新pre-approval letter。接通电话后我让他们直接联系我对象，然后电话中让我对象重新回答一般网上问卷的问题。。。给的rate还巨高。。加上我们的buyer agent说Quicken Loans closing很慢，更不可能用了。
FlyHomes，因为这个在地里很火，讨论很多，我也试了一下。给的rate和Better一样，没看到closing cost，我们懒得倒腾就没继续了。
一个local lender，Redfin agent 推荐的，吹了一番。本着信任buy agent的原则，也联系了一下。这家也说compete rate。我们把Better家loan estimate给她时，她说这个rate没有lock，需要locked rate来compete。等我们给了她locked rate之后，她说需要等management同意blah blah。我们等了2、3天，结果出具的loan estimate比最先她出的还要贵几百刀。。我们打电话过去，go over the numbers on the loan estimate，一个个和Better家的比较。她说oh, 给你们的lender credit这里打错了，不是378，而应该是1078。（有没有同学觉得很熟悉？）比较另一项数字时，她说我做了这么多loan estimate，不知道Better家这里是怎么搞的，简直乱搞嘛。我们没怎么多少，再比较一项，说H项Better家还算上了约2000美元的title-owner’s title insurance (optional)，如果不搞这项，Better家比你们便宜的更多啦。这位女士开始说 I worked days and weekends to get the numbers … blah blah。等她说完，我来说话时，她突然把 电话 挂 断 了。。。我们惊呆了。。。等了10分钟，没有return call or text，我们打电话给buy agent说这个情况，她也很吃惊说第一次遇到。
一个Side note: 因为这位loan officer着实把我们shocked了一下，让我思考了一些东西。Better家体验确实很好，是因为他们把很多东西都automate了，但是又不失人性，会有员工打电话来简单问一下情况。他们rate也可以给的低一些，因为不需要loan officer的人工时间，只需要loan officer在loan上签名就好。但是这样的automation确实是会让很多人失业。。。如果一个loan officer花时间努力为client取得更好的利率，结果比不上机器automate出来的结果，这很让人伤心的。特别是loan officer他们自己，是让公司不能给更低利率的原因，他们是需要”被优化“的存在。。。美国有30万人在这个工作上。。Will “Mortgage Loan Officer” be Automated or Replaced By Robots?
如果2个人一起申贷款
信用分特别重要，如果一人760，一人660，最后贷款是用最低信用分（即660）来给rate的。切记切记！想着多一人的收入和savings使LTV(Loan to Value)低，能得到更好的rate是错误的！这时不如就让一个人背贷款，把两人名字都放在title上。如果想着：我可以让另一半背贷款，但房产证上还有我的名字。如果离婚了，房子也有一半是我的，还不用背贷款，嘻嘻嘻，真好。注意：如果一个房子foreclosure，每个在title上的人信用分都要受很大损失，其实后果是均摊的。从道德上来说，也应该同舟同济。
第三步 - lock rate and compete rate
一般是offer accepted之后lock rate。如果要几家compete rate，一定要出具locked loan estimate，不locked没有效力。拿到compete loan estimate之后一定要仔细阅读，要注意loan officer有没有真的在compete。有时候还会有上文提到的猫腻 ”Oh，给你们的lender credit打错了，不是378，而应该是1078“。。这些东西他们都是有话术的。任何要签字的文件都要仔细阅读。