抛砖引玉，分享一下自己办房屋贷款的经验。 我不是agent，至少现在不是，也没有报名参加任何资格考试。以下内容主要是基于个人经验，一些贷款情况可能因为地区，每个人/家庭的具体情况，存在差异，仅供参考，不做担保。
- 什么时候联系loan agent？
对于新手来说，我建议越早越好，因为跟loan agent简单接触一下，他们会问一下你的现金，收入，告诉你大概能贷到什么金额，计算一下月供，然后再去看房，调整预算，比较靠谱。如果跟loan agent接触比较晚，开pre-approval或者下offer的时候发现贷不了，就只能放弃心仪的房子了。现在市场火热，很多buyer agent都会建议先开pre-approval再看房，这样对他们也是一个保障，不然白忙活。 - 怎么选择loan company 和 loan agent？
我觉得第一考虑的是身份，比如说F1，可以选择的范围非常小。我一般会上网查，询问身边的朋友，得到一个pool。F1的时候，我只找到了3家，Chase， Wells Fargo和First Tech Credit。如果是H1B或者绿卡的话，选择面就比较广，我身边朋友用过的有Citi，PNC bank，Loan Depot 还有Quicken。
对于loan agent，我觉得首先问身边的朋友，因为他们推荐的多半都是当地的资源。还有可以搜LinkedIn/Google Map。也可以请buyer agent推荐（我个人觉得agent推荐是没有问题的，最后还是你自己决定用不用，但是有顾虑的话就算了）。如果是买新房的话，一些builder，比如说Dr Horton，他们有自己的loan company，毕竟Loan也是赚钱的嘛，他们也会推荐自己的loan company，并且给一笔可观的discount。最后，redfin，flyhomes，可能zillow也有，会举办一些免费的线上或者线下活动（目前估计是线上多），和一些贷款公司合作，请他们来普及知识，顺便你可以增加一下自己的pool，养鱼养起来。
我觉得loan company和loan agent是绑在一起的，当你通过多方的打探得到一个pool之后，比如说3-5个就可以选择了。我个人感觉还是中国人办事靠谱，而且母语交流方便很多，计算也明显比老美靠谱。强烈建议选择agent之前看一下他/她的linkedIn。没有歧视的意思，但是我比较喜欢5-20年经验的，年纪太轻或者年纪太大的不推荐。我的经历会在最后面说。 - 什么是pre-approval？
开pre-approval的时候就相当于是一次面试了，可以找多家loan company开pre-approval，但是也别太折腾。一般两三家比较一下足够了。开pre-approval的时候就会发现，loan agent办理是否及时，一般一两天之内就可以开出来。这个时候是不需要太多真枪实弹证明的，主要靠你口头提供的信息。另外，要看一下agent是否反复询问信息，沟通是否顺畅。如果开pre-approval的时候，就发现问题了，果断换人。开pre-approval并不代表一定要从这家公司办理贷款，所以大家也不要浪费loan agent太多时间，互相尊重。如果盯着一个人问了很多，然后选择别人家，虽然说是没问题，但是渣呀。我宁可一开始就说我在shop for rate，不要深入探讨，将来也方便还价。 - 怎么做最后的选择？
虽然前面说了那么多，但是agent的态度肯定不是最后的决定因素。如果你买的房子有可能over apprisal的话，在自己能选择的里面选吧，毕竟第一是要把贷款办下来，利率什么的从长计议。没有这个顾虑的话，就直接比较利率和origination fee。利率的话，如果房价看涨，贷得越多越好，时间越长越好。选ARM还是fixed，取决于你准备持有多久，选ARM的话，可能在前几年得到一个比较低的利率，但是将来利率会浮动需要做re-finance。比如说，你选择了5/1 ARM，意思就是说，前5年的利率是固定的，后面25年，利率每1年都会浮动，浮动区间比较大，。我自己的是up to 8% 。有的朋友会说，那么我就refinance。但是如果这个房子从自住房变成了投资房，refinance可能还不如继续浮动利率呢。关于贷款类型的选择就跟股票一样，当时做的选择对将来的影响真不好说，一些短期英明的决策可能长期看来很打脸。
另外一个就是比较origination fee，我觉得没有必要比较closing fee，不管是绝对值还是相对于房价的比例。因为每家银行的document放在一起眼花缭乱，而且closing里面的一些费用是用来还第一个整月之前的贷款的，理论上来说，每一天银行告诉你的closing fee都不一样。另外，一些手续费是交给county，或者第三方机构的，这部分钱咱们没办法。最后，closing fee里面还有buyer agent的返点。所以问closing fee在我看来，就好像问别人今年要补多少税呀？其实你也不知道别人的withhold和deduction，所以问了也还是不知道别人到底收入多少，只能说是隔靴搔痒，随便聊聊。说回贷款，其实很简单，你只要比较银行收了你多少Origination fee，就是办理贷款的纯手续费就可以了，这部分钱是银行收取的，一般是一个固定的数字，在closing fee的第一项里面。比如说loan agent A说我们的Origination fee是850或者1700，B说利率一样，但是这个费用我们可以减免，那就选B，或者回去问A可以match嘛。 - 要不要买点？
买点就是说，给银行一笔钱，然后可以降低你的贷款利息。一般是阶梯级的，不是flat rate。比如说2000，降低0.125%（1 point）；5000降低0.25%（2 points）。也有人宁可不要credit，升高利息，银行会给你钱，你可以用这笔钱减少closing fee。说到买点和利息，每到这个时候，别管loan agent说得多么天花乱坠。有些agent会说，啊呀，没关系的，利息可以抵税呀。别听他的，这个也要分情况讨论，如果只有一部分贷款可以抵税或者你选择的是standard deduction，他所说的就是bull shit，他会给你计算最大的税收优势，但是如果达不到，这个agent又不会过来负责。我都会请agent把数字发给我，然后默默打开Google，搜索loan calculator。我一般会想一下这个房子大概住多少，5年内还是5年以上。尤其是F1和H1B，因为很多不确定因素，千万不要一上来就觉得这房子能住一辈子。然后就是计算一下回本时间，比如说2000买点，但是两年内省的利息+多还的本金大于2000，这个就可以考虑。如果花1万买点，但是可能5-6年才能回本，那还是慎重一点。 - Jumbo loan
Jumbo loan每个地方都不一样，这个看county。比如说我所在的county规定了超过700k的贷款就是jumbo loan。银行给低于和高于jumbo的利率是不同的，所以如果你的贷款额就在jumbo附近，而且你现金充裕的话，可以考虑调整首付，降低利率。 - 信用分
首先，信用分对利率的影响非常有限，主要还是看compete。信用分就跟offer里面的医疗保险一样，真的没那么重要。重要的是把利率，orgination fee拿出来compete。其次，很多人担心信用分或者目前信用分比较低是因为来美时间不长，信用记录不长。信用分各家银行的标准不一样，比如说A银行说我们只有三级，700分以上，500-700和500以下，B银行可能说我们有7级，800以上，750-800等等。贷款银行查的信用分一般都会比三大信用机构上自己查到的分低一点。但是从来没有一家银行告诉我说，如果你的信用分提高10分，利率是多少。因为一般信用分短期内没办法改变，我能想到就是，在贷款前，所有hard pull，开新卡，尽量用一个人的，然后贷款的时候，主贷款人是另一个人。另外，信用分也许只是银行利益最大化的一个托辞。我之前听说过，30天还是45天内，因为同一个原因，比如说办贷款产生的hard pull只扣一次分，不会多次扣分，所以尽量在短期，比如说1-2周内确定贷款公司，尤其是close本身也有时限。具体多少天，在意的小伙伴动动手指，自己核实一下。
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想听故事的可以继续看下去，想知道利率的，直奔最后一行。
讲故事*******
第一次贷款是F1，当时咨询了Chase和First Tech。Chase的利率非常高，他们说有compete才能降下来，不然就请回吧。然后我就去了First Tech，他们家对F/H签证非常友好，信息比较透明，基本去他们网上输入信息就能得到大概的利率和estimated cost，很节约时间。我又上门随机找了他们的一位agent，这个老美就是一顿天花乱坠，什么利息省税，balabala，我回家以后才发现丫的，什么鬼，我也不能用itemized的。然后这个loan agent还问有没有buyer agent呀，我给你介绍一个吧。我当时答应了。我觉得这些agent喜欢互相介绍真的不一定是为了钱，我也不知道有没有。感觉他们是互相留人情，你给我介绍，下次我给你介绍，还有就是几个agent都互相认识，到时候你换掉其中一个也不好意思，而且你想撒谎说这房子我不买了来炒人，他们也是心知肚明的。最后可能他们一起合作过，熟人好办事。buyer agent我不喜欢，下次可以专门发帖讨论。我主要还是因为利率就确定first tech了。结果，我的buyer agent跟我说，builder希望我们能把loan agent换掉，因为他们前一段时间跟first tech合作过，然后没能close。我这个builder非常小，可能真的是特例。Anyway，我就同意了，然后buyer agent给我介绍了Wells Fargo，利率比First Tech还要低，F签证也可以做，我就在下完offer以后换人了。结果Wells的loan agent是一个美国老太太KG，真的有很多槽点，比如说：1.给她打电话，她经常说自己在路上什么什么；2. 很多信息明明已经给过了还反复要；3. close前一天下午发来文件，我发现了一个计算错误，我的buyer agent是给我1.5%返利的，但是Wells老太太的计算下来，我亏了几百刀。我晚上给她发邮件不回，第二天早上再次发邮件不回。直到我准备签合同的时候，我发现她啥也没改。我当场拒签，然后title company就去联系她了，我们等了快两个小时，她才改好。等她改好，当天转账的时间已经过了。我们当天就没法拿钥匙了。还好builder小，比较随意，当天还是把钥匙交给我们了。4.Wells官网说有home warm gift，我问老太太说有嘛，人家说没有，也没有任何解释。对于3，没有任何道歉。5. 逢年过节，老太太会给我发邮件/信件（垃圾，没有任何内容的），每次都发两三遍，真的是每每想起都要白眼翻上天。这次的最终利率是2.875，5/1 ARM，2017年，花了5k买点降利息。
第二次贷款，我是在Linkedin上发现了一个loan agent，中国人，在Wells已经有十几年经验了，就联系了一下。当时考虑的还有PNC，builder自己的loan company，经过我的一番计算，还是Wells给的利率最好。就用了这位中国人Agent，真的是没话说。我现在对Wells的中国职员印象特别好。之所以觉得好，是因为1. 业务熟悉，专业能力强，有问必答，周末微信也回得很及时；2. 没有反复索要信息或者要求交补充材料；3. 贷款前美联储降息，我还有一周close，loan agent非常给力，又给我争取了快2000的credit；4.close前，agent去vacation了，但是我review close 文件的时候有问题，她的back up第一时间在其中协调，他们的计算没有错误，agent当天五点前回复并且向我解释清楚。5.最感动的是close以后，agent帮我们争取了两份close gift，并且提醒我们检查邮件。Loan agent首字母是RY。后来我因为一些事情需要公证，再次联系Wells Fargo想找一位可以做公证并且说中文的职员，他们给我介绍了Bellevue的VG，也是非常专业，比我自己考虑得还周全。我后来需要开户的时候，第一时间就想到去找VG，他现场帮我把他所有能做的事情，包括打电话设置一些信息全部做掉，效率非常高，30分钟不到搞定。之前随机找过一个Wells的黑人大哥慢吞吞搞了一个小时。最终利率是2.875，7/1ARM，2019年，银行返credit2k。
第三次是refinance，我询问了Wells，PNC，Citi和Loan Depot。Loan Depot 进入我的视野是因为看到地里有人报利率感觉很不错。其实我还考虑过quicken，同事用过说是利率感人。他们家也非常透明，网上就可以quote到利率。首先还是问了Wells，结果是2.875 30 fixed。然后问了loan depot，是2.375 30 fixed，手续费2k左右。新的利率一年以内省下的利息就大于2k了，就找了Loan Depot，随机官方电话找人，感觉loan agent可能是太年轻了，一般般。会反复要材料，然后每次发邮件都忘记cc我队长，所以close以后的满意度调查我也懒得回。最终利率是2.375，30 fixed，2021年年初close，手续费2k。