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Point到底是个啥，咋收费的，收多少？
到底什么是point呢？你可以理解为mortgage broker的commission。简单来讲一个point就是1%，估计大家都懂没什么难的，地里这么多高知分子我也就不装逼了。所以如果open house 会听到在场的realtor或者loan officer会讲到几个几个point，就是几个百分比，1个point就是1%。 在房地产贷款行业里一般外国人为主的公司收取的point都是2 point甚至 2.5。 华人公司或者mix类型公司就相对低了一点大致从1 point起至1.5。
当然point多少也取决于具体的服务，很多看似point看起来很低，但是那处理流程简直稀烂，把你所有文件拿到手了，一看不好做就拉到了，就找个理由搪塞你说你这也不好那也不好，所以rate就很高，不想做的话就没有办法了。这时候可能拿到offer的你就开始慌了（因为拿到offer 是要在规定时间内close deal的），于是听信了不专业的loan officer的你就签了合同，狠狠地被坑了一笔。
很多realtor背后的lender或者相对小一点的地产经纪公司背后的借款资源都比较少，没有那么多资源，能够承担的风险也就小了很多，rate相对也就高，也就可能导致point也很高并且利用信息不对称，在一开始也不告诉你多少，等到最后出了Loan Estimate趁你没思考过来的时候把合同签了，那时候就晚了。当然这里面refinance 的case是有right of rescission保护你，三个工作日之内可以取消。
这里还要注意的一点就是，这个point是由谁来付？ 大多数情况下一般都是lender pay，少数情况下是borrower pay。哪些是少数情况呢？一般情况下是Non-QM，也就是大家所听说的不查贷款啊，什么低收入之类的，这些情况下lender可能会要求borrower pay，特别是COVID-19这种经济不好的时候。
在更差的情况下，可能某一家lender的rate很低，你的loan officer也在劝你去这一家，你也问清了point是1.5，感觉自己名侦探附体，都问清楚了没的问题，等最后签完合同一看又傻眼了，原来lender愿意给你这个低的rate是因为你要支付给lender 1.5 point 来buy down（简单理解为，想要low rate 可以啊，拿钱买低啊~），在这之上还要再支付1.5 给broker（也就是你的loan officer），也就是说你选的这家lender你要往外掏总计3 point才能拿到rate。这个也是我遇到的真实的 case，我手里的一家lender真的就是这么收费的，收到邮件的时候完全傻了眼。
Tips: 1. 一定要在loan开始申请的时候问清楚point是多少
2. Point是由谁支付，是否broker和lender都要支付
2. 啥是 QM和 Non-QM? 我能做哪一种呢？
先来看看学术性的回答
“A Qualified Mortgage (QM) is a defined class of mortgages that meet certain borrower and lender standards outlined in the Dodd-Frank regulation”
“A non-QM loan is any loan product that doesn’t meet the standards of a qualified mortgage.Non-QM loans can have higher mortgage rates than a 30-year, fixed-rate mortgage”
翻译过来的意思就是有美国三大房地产机构(FNMA, FHLMC,GNMA)背书的就是QM，没有的基本都可以划到Non-QM里面。
再简单的来讲，有政府机构做担保的，rate什么的都相对较低，比较有保证嘛，和买东西一样，大厂的东西总感觉有保证（拉倒吧）。那Non-QM就相对来说，qualify条件就很灵活没有那么多限制，也因此有高的rate还有各种各样的附加调整和看似很“霸道”的条款，像是一定要有几个月的储备金（reserve）之类的。但是说白了，人家愿意承受风险，自然是有条件的。很多Non-QM的主要borrower都是收入低，或者持1099报税的人，可能实际收入很高但是报在tax return上面得收入很低（少报一点嘛，tax低都懂的），想去走正规渠道贷不了那么多的款，于是就只能走Non-QM。
Tips: 1.首先了解自己职业报税是报1040还是1099，收入报的是否够高（lender更喜欢1040，因为固定工资没有那么浮动，当然1099报的足够高也不需要担心）
2. 自己感觉收入很低的话（那种一两万的），那一般loan officer给你找的基本都是Non-QM。
3. Non-QM 一定要注意各种附加条款，point是否高，reserve几个月，提前pay off是否有penalty
3. 为什么我朋友说的不查收入可以做到4%？（一位客户问到的，她朋友不查收入拿到4%时间点是2020年2月）
“为什么她的不查收入能达到这么低啊，我就不行”这是我经常听到的一些borrower过来就问的问题，但是这种人或者说大多数人都忽略了一个问题，那就是每个人自身的财务状况，信用，资产全都是不同的，所以rate一定是取决于自身情况而定，尤其是Non-QM。
那现在聊聊为什么你听到了别人说不查收入做到了4%。‘不查收入’这个词在前文提到了，基本就是Non-QM的代称，但是这下面有很多的细分。有的是真的不查收入，就是一点不看tax return， paystub，whatever 反正是这些统统都不看，那种的rate说实话，基本不可能做到4%的，因为lender要承担的风险可是很大的，不知道你的任何收入来源，未来就有很大的不确定性。
能做到较低rate的不查收入，一般是通过另一种方式，看银行流水（Bank statement Program），这也是很多lender经常采用的方式。一般情况下需要你12个月的银行流水，看看你的deposit是多少，因为很多self-employment都是这样收钱的，比如给你现金或者写个check，甚至venmo付款，这些钱款到了你的银行账户可以被视作deposit（注意！！国外转账是不算的！！自己saving转checking也是不算的！！）。所以如果你的deposit足够强，像很多youtuber的收入可是相当高的，那么这种就完全抵消了报税低带来的未来收入不确定的风险（当然也是要看lender的，Non-QM嘛，每家lender都不一样，就是任性）。
由此看出，做不查收入的贷款也是要区分情况的，所下次听到别人rate低不要很焦虑，要知道rate低一定是有理由，不会无缘无故低的。
Tips：
1、 无论是听你的朋友还是七大姑八大姨说他们rate多低多低叽里呱啦的，先问明白是看了银行流水还是一点不看收入（当然这要建立在对方愿意告诉你的基础上）
2、 如果在未来两年之后有买房子的打算，并且是1099报税，那就还是多报一点吧，如果能承受的了。因为这对之后买房子有很大帮助。1040就别考虑了，因为一切都是看你的固定收入，w-2发多少，loan officer还有lender都会看得到的。
4. Credit score到底如何影响我的rate？
那是一定的，这个问题估计大家都懂的，信用分数越低相应的rate调整也就越高。如果真的实在是太低了，很有可能是申请不了loan的，那么就需要fix credit（不要以为是什么不正当行业，说白了就是用simulation看看还多少debt能达到最高的分数）。这里有几个分水岭，一般700，740 都是几个常见的坎，调整也在0.125-0.25 甚至更高。如果能高于760，基本上就没有什么调整了，或者很少有要求达到780才要求往上再加几个点。
读到这里，估计你肯定是打开你的BOA 或者Chase app看看自己FICO score（滑稽）。如果很高不要高兴太早，很低也不要太沮丧。因为在loan officer眼里，fico只是个参考，很多lender都是要求pull credit，在信用报告上有三家信用统计公司是普遍被认可的（如图，来自真实客户，已码）。而最终采取的分数是中位数，所以FICO只是一个相对参考值，你的真实分数有可能低也可能高，幸运的话，中位数正好蹭过了不作调整的线。这个例子就是蹭过了760，就不会有rate上的调整。
不知道图上哪里了 到时候看吧 （摊手）
Tips：1. 申请之前先了解一下自己的FICO score是多少
2. 自己的loan officer pull credit之后是可以和他们要信用报告得到consumer report（official report是不可以的，这是有法律要求的），也可以问credit score是多少。
5. 我一定要在realtor那里做贷款吗？
答案当然不是啦，不要以为自己的realtor给自己找到了心仪的房子，然后给你说什么一条龙服务（不是大保健那种，滑稽），然后你感觉挺棒，有时候也不好意思拒绝就跟着做了，完全不是的。有的时候很多realtor公司都是流水线工作，没错，你几乎成了一个流水线上的产品，传送带把你传送到realtor那里，一顿搞之后又传到了loan department那里。
所以当你对realtor公司给你提供的loan你不满意时候，千万不要不好意思，因为你正为难然后拿不到loan，没有funding，deal can not close，realtor也着急（因为close不了没钱拿啊，哈哈哈哈哈）。有什么要求大胆的提就好了，能实现的一定有办法实现，不能实现的，那就不买了呗，哈哈哈哈哈哈隔。
Tips：1.觉着懒得费事，不想自己再找了，也感觉自己的realtor不错，信任她，那就顺其自然躺在传送带上吧（滑稽）
2. 有任何感觉不靠谱，请大胆的说出来，不要现实里唯唯诺诺，网络上重拳出击。
6. 他们和我说我的rate是3.75%但是最后为什么变了啊？！
这真的是一个大坑，很多不良的贷款抵押公司都会告诉你我们的rate最低啊，2.5%就可以啊巴拉巴拉的。特别是一些广告上面，那铺天盖地的形容：
“最快一日放款！”
“利率保证最低！”
你打电话过去的时候非常心动，对方也在电话里一顿跟你唠嗑，
“哇 这房子好棒啊”
“你真有眼光（夸了你这么多，赶紧和老娘合作）”
等之后pull credit了，各种profile也审核了，收入也算了。这时候就嘿嘿嘿，换了一种说辞。
“你这个信用分数不行啊，你这个debt太高了，哎呀你还有个车贷啊，不行不行你这种哪里都做不了啊”，
非常典型的贩卖焦虑，你就开始问怎么办，对方可能会说
“很难保证做成，自求多福”。
等你十分沮丧的挂了电话，并且度过了很难受的一天或者两天，她会突然打给你
“哇，很幸运！有一家lender愿意给你做，rate还不错！只是有一点小条件（这就开始套路了，并不是小条件，只是lender人家就是这么规定的）”。
然后你就欣喜若狂终于有救了，就签了合同。其实，这些都是手段，在每个人的财务状况被详细的考虑之后，都会有或多或少的调整，完全不要被不良loan officer给忽悠了 。因为你的个人情况可能在很多家lender的rate都是在那一个level，就看loan officer能不能给找到解决方法拿到更好的rate，有经验的loan officer是完全可以的。
针对广告，看看就好了，因为根据法律要求，如果要做loan相关的广告，只要说了rate，那么loan的额度，term，等等所有相关的东西都要说出来。凡是你看到了一个广告说什么首付5%，rate 3.85%，然后再没有任何信息的话，那就扔了吧，这个loan officer快被吊销执照了。
Tips: 1.rate低一定是有原因的，各项条件都符合了，肯定是能够拿到的。就比如前几天同事跟我说，BOA那边要是能存进1个m的存款，对没看错是一百万刀，rate给你直接砍掉0.75%。
2. 不要上来就问rate，就算你硬问出来了那这个rate也是不是你就能够拿到的，所有profile处理完了一定会加加减减。
3. 如果一个loan officer主动跟你报rate，那么一定是不专业的，也有他们家lender少的可能性（因为lender太少，没有什么更灵活的problem，就只能那样了）。那这种的基本上就可以不考虑了。
4. 每个人的情况都不一样，记住了，不存在刚跟你打电话就能告诉rate的人，即使有那就说明有问题。