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https://www.1point3acres.com/bbs/thread-836702-1-1.html
年底花了一些复盘和思索房子情况，有一些有趣的想法，分享出来，希望可以和同样在思索的朋友探讨一下。
第一点是湾区核心区中产可负担天花板的思索
湾区核心区去年一年涨了非常多，大家也都看过数据了，涨幅非常可观，好学区涨幅领先，那么涨到什么时候是头？我和朋友讨论了一个非常简单的模型。
首先看收入端，假设是30-35岁的双码在买房，（为什么假设双码？因为讨论的是核心区的房子，并不是所有人可以负担的起的，也不是刚入职场的年轻人负担的起的，二代除外），这个年纪差不多在
家L5，所以base+股票差不多400k/年，两个人差不多800k/年，到手差不多400K/年，每年花销在200K左右，假设all in核心区房子，每年投入200K在房贷地税，差不多可以贷款300万，再加1米首付，天花板是4米的房子。如果还要考虑私校学费，那这个天花板还要进一步降低，所以这个思考模型非常的简单，属于day one hypothesis，建立一个思考baseline的作用。这个天花板是阶段性天花板，不考虑股票涨幅。
那下一个问题是，哪一些区属于中产可以负担的核心区呢？
我目前认为这些区是，Cupertino (西边豪宅区除外），95129的lynbrook，94087的学区部分，MTV的好社区部分。但是呢，值得双码all in的肯定不是入门小黑屋，需要是更高级别的改善型住房。
而Saratoga，CU西边和Los altos属于上中产，天花板要往上调。这个没办法纯用收入来算，我就没有能力做一个baseline了；
94086的学区部分天天花板要比4米略下调，但是下调应该不大，瞎说一下，3.5？zip code和neighborhood的影响多大实在难以量化；
95051非学区房天花板要进一步下调。我个人感觉95051非学区的地方逼近2.5后基本就是这个阶段的天花板。
那我们看一下湾区的房价（见图片，图2传言卖了3.7左右），可以看到，现在还没到天花板价格，但是已经非常在靠近天花板价格了。
思索到这里就是一个非常尴尬的情形了，因为市场上买家众多，现在说涨势减缓，明显市场情况不符，但是持续这个涨势，有多少购买力能跟上？
还有一种可能性就是水的溢出效应，从核心区往周边溢出，这个在10月体现很明显，9月95051跳涨后，campbell和95124立马跟上，这两个地方抢的很高以后，95132/95131也跟上了。
另外一点就是TH的价格走势，疫情让大家觉得TH不够保值，但是现在SFH和TH差价巨大，这种差价会持续么？
所以目前我思考的结果是：不考虑湾区房价回调这种小概率事件，核心区好房今年增长会明显放缓，周边价格合适的地方可能还要继续涨一波，这波会涨偏远一些的区，或者neighborhood偏一般的区；而如果接受不了location，部分买家会重新考虑TH，所以预计TH会有不错的上涨。
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