声明：本人码农，绝非专业人士，不构成投资建议。
我从去年年底开始看房，随着最近房价下行趋势越来越明显我开始研究放假究竟会跌到什么什么地步。有人说比2008年还惨，有人说跌不了多少。我想分享一下我自己的分析。
首先最近有一个很火的视频说这次跌幅要比2008年还多，这个视频一开始就用了这样一副图。
明显犯了一个很基础的错误就是用了错误的数据，他的数据引用自
spreadsheet data maintained by Robert Schiller
http://www.econ.yale.edu/~shiller/data/Fig3-1.xls
其中CPI用的是BLS美国劳工部的CPI数据，也就是我们平时新闻里看的那个。那个数据早就已经被人为修正的一塌糊涂了，基本没有参考意义了。你用这个数据得出的结论肯定也是错的。还有就是由于长期利率下行，导致贷款成本下降，这些是必须考虑的。中间那条黄线是我画的，大约可以表明真实的CPI。
前几天听Jeffery Gundlach说可以大约用劳工部的export price index代表真实的通胀水平，他得出的目前的真实通胀水平大约是18%左右，仅供参考。
回到房价，2008年的时候房价腰斩，主要原因还是因为当时引爆经济危机的就是房市，之后又来了系统性风险，大规模倒闭裁员。
再来看2022年的危机，通胀基本上就是供应链和能源价格引起的，加息也是为了缓解通胀，你觉得美联储会为了缓解通胀加息到系统性危机的程度吗？如果他们真的做到了那就只有2种解释：1，美联储的人太蠢。2，他们真的想来一次系统性危机。因为加息加到经济崩溃就是本末倒置。
其中2的几率不是很大，因为美国现在搞一次2008年那种系统性危机一下子就被中国超过去了，这届领导人面子上挂不住。谁也不想做带领美国成为老二的那届领导。
所以我认为系统性危机的概率是很小的，下面我就根据这个原则来判断这次房价能跌多少。我在西雅图所以就以西雅图BRK一套学区房的zillow estimate为例
疫情前估值大约1.5M，现在估值2.5M，目前挂在2M。Zillow现在的估值是根据上个月周围成交价，可以认为这个房子疫情两年多涨了70%左右。期间的通胀应该有20%。利率涨了2%。利率和房价的关系基本上是1%对应10%的跌幅。所以我估计跌倒低的价格大约就是1.5M + 这两年的通胀 - 利率调整～= 1.5M，也就是大概抹平这两年的涨幅。
再往下跌的几率除非大面积foreclosure+裁员基本没有，毕竟西雅图学区房是靠亚马逊和微软撑着的，微软家大业大+AWS坐地收云计算税出现大规模裁员的几率不大，我估计也就趁机把一些边缘组裁掉。
总结一下，我的预计是跌倒2020年初疫情前的水平。