最近股市大跌，很多人开始讨论房价会不会大跌，很多讨论都没加时间线，没有time frame的预测就类似算命先生说，小兄弟你面色不好，终有一劫啊，结果过了70年，你病死了，算命先生发朋友圈大呼其预测之准…我来跳大绳，短期一年到一年半的时间内房价还会涨，特别是湾区，西雅图这样的地区还是会涨不少，至7%-10%，跑赢通胀没问题（当然比21年还是会稍微收敛一些），直到涨到通货膨胀下行到4%，接近升息后的美国30年国债利率。然后2-3年的房价下跌期，主要是亚利桑那，Austin,SD这些21-22年猛涨的地区，跌幅估计10%，但是湾区的核心区的SFH估计大概率是横盘，湾区的老condo估计会跌，更多的是时间换价格空间，然后又开始房价的慢牛。
结论说完啦，说说背后的理性和感性的认知。
第一，大通胀，低利息的时代，房地产投资一定是稳健增值的投资。现在30年固定利率就算涨到了4%，对应7%的通胀率，意味着银行每年送你3%的利息。高通胀稀释我们的购买力，同时稀释我们的债务。作为湾区10年外卖专业户，明显感觉21年开始外卖价格轻松涨了30-40%，外卖钱随小，但是给人感官刺激一定高于其他物价。
那么美联储如果疯狂加息，能抑制通货膨胀吗。结论不能。
这次高通胀不仅仅是美联储疯狂发钱的结果，从08年到20年，美联储扩表4万亿，可是通胀一直在2%下方徘徊，从20年到21年，突然再扩表4万亿，为啥通胀猛增了呢。原因很简单啊，我们买不到便宜货啦。供应链的危机说白了就是买不到货，或者货的运费猛涨。如果看12月的美国CPI，其中27%的CPI增长来自于二手车的价格猛涨，而二手车的涨价不是美联储钱发多了，就是因为芯片供应不足，新车产量不够。而且美国现在陷入一个恶性循环，CPI疯长，蓝领工人发现自己赚的那点钱根本不够用，还不如拿政府失业救济，纷纷辞职，造成很多职位空缺，比如卡车司机缺口非常大，结果企业就涨工资，之前CNBC报道某地方卡车司机一年能赚65万美元，这些都反噬到最终产品的成本增加。 7%的CPI不算什么，产品生产指数12月来到了14%，意味着工厂出品的产品比去年贵了14%，当然中间商和零售商承受了7%的差价，但是这不会是长久之计，所以最近宜家宣布全面涨价10%。
如果中国的清零政策不停，美国货运不解决，芯片产能不跟上，通胀下来就是幻想。
当然很多人说，要是美联储直接把利率干到7%呢，经济马上硬着陆，大家都GG，你觉得可能吗，拜登会同意吗。而且至于美联储今年会加几次利息，我个人觉得没有他们12月预计的多，中国央行开始降息了。如果美联储加了几次利息，发现通胀还没下来，反而经济下行了，会不会更尴尬。
第二，房源还是会在很长一段时间持续严重不足，特别是湾区的SFH。 很多人会想当然的预测，万一市场突然出现很多房源了呢。湾区最近很多房源都是老人去世子女卖房。湾区的地税和租金就不支持突然产生大量房源。
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试想一个50万买的SFH，现在能卖150万，就算房价跌30%，也是105万，湾区在08年也没跌到30%。如果是自住房的话，房主有魄力卖房，等房价跌吗，就算真跌了，除去4-5%的卖房费用和新买入的地税基数，值得折腾吗，万一卖完了还在涨，那不是就成了2000元买北京房，4000元卖出等回调的笑话了吗。如果是出租屋的话，早期投资客应该都是正现金流，更没有理由卖房。看看美国的租金，即便是08年，也没怎么跌过…
第三，需求端还是非常旺盛，尤其湾区和西雅图。千禧一代开始成为first time buyer的主力。很多人用大厂双码的工资预测湾区学区房的天花板，我建议看看多伦多最近几年如何追赶温哥华的房价，多伦多的高薪机会可远比湾区少。所以天花板就是用来踢破的。
说说我的体会，20年底就已经攒好了60-70万的现金，准备换大房，当时觉得疫情会深刻影响经济，而且美国还要大选，于是决定等等，60-70万也放在股市折腾，结果到了21年下半年才通过截胡买了大房，之前的小SFH也顺利出租，4000美元18个月，虽然新买的房肯定买贵了，但是每天住着新房子，嗮嗮太阳，种种植物，远远比看着股市上下翻腾让人舒心，股市最近跌了10%，我能体会其中的难受，心情好了，工作也好了，升值加薪也不远了。我终于明白什么是花出去的钱才是自己的钱。
补充内容 (2022-01-23 10:40 +8:00):
并不是想制造焦虑，只是阐述事实，湾区房价不是你我能左右的，也不是地产经纪就能推高的。我也希望湾区房价暴跌50%，然后我再买3套，然后就当地主，但是事实能以主观意识为转移吗。
很多人都说18年不是房价跌了吗，确实是跌了啊，但是凡事要加一个time frame啊， 18年买房的人在19年确实很痛苦，但是现在不是就开心了吗，而且还少租2年的房子，而且我一直强调SFH的保值性
现在和18年市场发生了很大变化，20年开始美国各大科技公司通过发债，累积了大量的现金储备，目前开始到了花钱的阶段，所以最近湾区哪个公司不买地，抢人与防止被抢人，18年底，我知道的一个大厂就停止招人。这些科技公司要花的钱可不是百亿级别的，都是千亿级别，虽然有大部分会通过分红，buyback，并购小公司花掉，但是还是有部分会以工资，奖金，招人，买地，买设备花掉。
大家看看最近的工作市场，抢人不必抢房容易，湾区学区房一般就加20-30%，但是大厂最近抢人，总收入都是30%+的抢，我的组现在招人，都要打感情牌，就和买房写personal letter一样…
https://www.cnn.com/2021/08/17/i … ce-sheet/index.html
补充内容 (2022-01-23 12:12 +8:00):
看了很多回帖，笑了
要是发帖能左右房价，我马上买水军喊跌，太想有入场买投资房的机会啊。
确实屁股决定脑袋，但是我的每一条数据不会因为我有没有房而改变，市场最后会给答案的啊。就像很多人天天唱空中国房价，看空美股，结果呢…
补充内容 (2022-01-23 12:41 +8:00):
第一套上车房的人等待房价下跌的过程会非常痛苦，就和牛市做空美股的感觉一样，钝刀杀人
比如，最近股市大跌，小明就很开心，结果发现，没怎么传到房价，因为大部分人的首付已经从股市高位套现变成现金了，小明又失望了，然后发现3月开始加息0.5%，大大超过预期的0.25%，小明又开心了，但是发现通胀还没下来，房价还在慢涨，自己的首付以年化7%再缩水，更郁闷的是自己贷款利率也暴涨了，于是又EMO了。谁知道鲍维尔6月开始发疯，在未来一年又加息8次，外加疯狂缩表，终于在2023年春天，经济崩溃，买房刚需没了，各大房产经纪哀声一片，小明准备下offer的时候，发现自己也下岗了…
补充内容 (2022-01-23 12:57 +8:00):
真心建议大家关心一下最近湾区的就业市场，某大厂去年被另一大厂挖了几百人，被挖者以前的总收入都在30-40万，去了总收入普遍涨了30%+，但是！cnbc报道挖人大厂高层还是非常不满意他们公司的HR，觉得去年挖人力度不够，今年还要加码，被挖的大厂也开始发股票，涨工资对抗，其惨烈程度远超过买房，我来湾区10年，第一次觉得就业市场变成卖方市场…