又是新的一年，有些朋友可能又要买房，所以把我的经历写下来供参考。我的case算比较极端的，大家不一定会遇到，但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律，我确实懂得不多，如果有违反，也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候，有个人给我一些法律风险方面的分享，所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。
地点旧金山湾区，我是2016年买房，2019年想卖，结果去city核查，发现买的房子写着1500尺3b2.5b，但是city那边只有1000尺，2b1b。原因是卖家是个general contractor，做了一个加建，看上去和正常房子一样，但是有500尺没有permit，500尺里面的1.5bath也没有permit，尤其是加建部分没有合法地基，不能达到供人居住的水准（大致可以想象成阳光房地基）。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.5bath，后来成交的时候银行的appraiser也没查出来，继续写1500sqft 3b 2.5bath，银行也同意贷款了。同时我们为了拿到房，也remove了contigency。经过apprasier鉴定，损失超过30万美金。另外找了两个general contractor报价，要把房子legalize成卖给我们的尺寸，报价都在30万左右，因为房子有60年历史，没人能保证地基重建后上面的房屋部分能不能重用。如果要卖房，这500sqft没有permit不能算面积。如果打算as is卖，county告诉我，建议明确告诉下家，这是危房，建议拆除，否则人在这个非法建筑内会有危险，这个拆除费用大概2万块，这谁花100多万买个危房啊。
后来经历了一年多的跟律师合作，花了两三万律师费，终于和前卖家达成了meidation和解。期间花了大量的时间去调研和收集证据，双职工俩娃家庭还要处理法律纠纷，真的很辛苦。卖家是存心欺诈，buyerAgent和我有疏忽的过错，总结如下：
我的经纪Cindy Chung，yelp 链接 https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino
优缺点如下
- 优点 算是比较勤劳态度也很友善，另外她有1%返点
- 缺点
第一，调研不充分，在买房的过程中，没有去city查过permit。
- 我们买的房子在east palo alto边上，后来渐渐了解，其实这个区域违章改建很多。
- seller agent 在给agent看的mls上有写"buyer to check permit"，这就算是通知buyer了，这使得我们后来在法律上吃亏。但是这个note我们的经纪从来没有给我们看过，没有提醒过我们要去查，自己也没有查。
- 另外这个卖家这次是第四次上MLS，上面写的面积都不同，面积由小变大再变小再变大，其中从大变小是很可疑的，agent也没告知。买家都不知情。
第二，出事后完全不负责
- 在我自己跑city查到问题后，她强势认为这没有太多问题，是我们买家太斤斤计较，希望我们不了了之。
- 当我们要进行法律程序时，邀请她参与这样比较好push卖方，她表示自己没有任何责任，还给我们写了封律师信，表示可以告她，但是她自己不参与买家维权
- 她反复表示，自己反正半退休状态，做不做都行，行业口碑对她也无所谓。
- 她劝我们把房子卖掉，风险转嫁给下一家
我自己的反思：
第一，贪便宜，她能给1%返点
但她从来没说过因为返点，所以我们自己要多把关。也从来没让我们去查permit。事发之后，她反复提到，没想到这房子没有permit。
她这钱绝不是自己腰包出来的。之前我曾经要看一个房子，她说那个房子seller不给buyer agent钱，所以不带我看。所以我确定我买的这个房子她应该是从seller那边拿到了钱。因为我2019打算卖房，所以我也了解了不同的seller给buy agent的钱不同，一般是3%左右。根据2016年的购买价格和市场行情，她在这笔交易中的酬劳大概是两万美金左右，属于既得利益者。然而，她拿钱找律师写了律师回复，表明在这件事上没有任何责任。
第二，找经验丰富的。
刚开始找她是因为她说自己做了二十多年，经验丰富，但后来没想到，这种年纪的agent有要退休了无所谓的说法。
第三，无知。
经过这场打官司，咨询了律师，原来自己买房，buyer agent只是协助，没有法律责任。agent工作失职，只是她自己的职业操守，无法回溯责任。顶多到行业协会投诉，但是行业协会一来只能追溯一年的责任，二来顶多吊销执照一段时间其他并没有有效监管手段。所以买房的尽职调研，就要靠自己，几十页的report，还是要好好看完。房子的法律问题，要去city和county核实，如果能找律师朋友看一下更安全。总之要靠自己，agent没有法律责任。
2016年买房的时候，以为redfin MLS都是专业的，这房子的记录就是按照那个看的，后来出了这事儿才发现那就是普通网站，随便都可以网上填。后来银行的appraiser来检查，也没发现加建的500尺没有地基，也是写着1500 sqft。后来才知道要以county为准。另外，法律追溯时效4年，我家正好三年后要卖房，才发现的。如果过了四年，那真是没地方哭去。
查permit找City，查legal面积找county，至少我在的city和county，都是要onsite或者电话查，有些地方如果有网络查，那是更方便，但也要注意下信息有效性，我会建议官方电话查一下更靠谱。
有人提到redfin里面的public facts，不知道这人为什么这么讲，至少我作为owner，我可以修改里面的内容，没有人审查。前卖家这是第四次上MLS，前三次MLS list面积都不同，甚至有从1500多尺改回1000多尺，再改回1500尺的操作，这几次MLS都正常发布，有系统记录可以查到。所以我的初步观察redfin和MLS都不负责信息有效性。
还有人说我这种情况房产税比较低，加州房产税是基于购买价格的，我拿着买1500尺的价格买了1000尺的房子，属于over price，房产税是多交的，但这也没出追溯。
下面是相关人员信息，
- Buyer Agent Cindy Chung的yelp Link，台湾人，住在cupertino，我之前在《世界日报》也看到过她打的广告。
Cindy Chung yelp：https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino (License #: 01815876)
- seller agent，他叫William Chen，也是台湾人，这人一开始就不接电话，后来我转弯抹角从他的一个以前客户那边要到微信然后打通过一次电话，他自称不知道seller有欺诈，他也被骗了。后来就再也不理我们了。针对agent的起诉只有2年期限，所以就算有错我们也无能为力。顺便也曝光一下
http://www.faithfulrealty.us/ https://www.linkedin.com/in/williamchen95035/ (License #: 01777074 & 01863645)
- Cindy Chung的broker Duc M Pham, d.b.a. Realty One Group -我的律师说过，broker有可能会买broker insurance，从而在法律纠纷中帮到买家，我家这个case broker受到律师函后任何反馈都没有，可能没买insurance。不仅如此，任何形式的道歉都没有，完全玩消失。
- Seller因为目前处于和解状态，所以暂时不曝光了，是个墨西哥人，general contractor，own房子十年，律师说由于他专业的身份，没道理不知道自己的房子没有permit，因为只要做过一次加建项目都会知道需要city 一次次inspection才能有permit。并且他以前在法庭上因为项目质量被告过。
有人关心和seller最后是如何settle down，应该说还没有完全settle down，目前走的mediation。整整连续12小时的mediation。seller不认可赔偿金额，给了两条路，第一是seller buy back，第二是seller 把permit办好。我们也有两个提议，第一是找我们找的contractor把房子legalize化permit办好，第二是赔偿30万损失。
Buyback的方案，seller要求按照1000尺的方案买回，但是我们是1500尺的估价买入，为什么要以1000尺卖出？所以顶住了压力坚决不卖给原seller。
legalize方向，问题的焦点是工程质量，因为前seller都能有意欺诈了，工程交给他到底会弄成啥样。并且这个seller以前就有过上法院的案底。
僵持不下，最后协议是seller 把permit办好，估计要等到2022年才能完结。因为房子的地基和墙壁要完全打开，让city一步步inspection，然后approve。我们有提要求back to before，但是这个要求比较含糊，地基打开后的铺地板，墙壁打开后的粉刷，这些都会影响房子的价值。另外我们自己买后有做一些improvement，加了半个厕所，也有重新刷墙等花费一万左右，这些估计也就打水漂了。整个法律纠纷耗时一年半，律师费两三万加上自己加建部分打水漂，还不知道后期装修的花费。律师方面，前后找了两个律师，不同的律师有不同的解决问题的方式，第一个律师坚持要让agent进来协商，做了很多agent方面收集证据的工作。我觉得不太认可，换了一个律师，最后终于搞好。
本来这房子准备卖了去买个好点的学区给孩子上学的，现在就困在这房子的问题上了。希望最后能解决的顺利些，原seller能良心发现把项目做好，律师说如果项目不好，也不关他们的事情了，就变成一个owner和承包商之间的纠纷。也求祝福。
貌似后来来了一些人使劲说我见好就收啦，损失也不是那么大，很怀疑是不是agent。那要看看我同样的金额和时间精力投入，如果买了别的房子，收益会是什么样？以2016到2020年的湾区房市，坐等收钱好么。我这么耗时耗力，也不过把损失勉强从30万降到5万左右（律师费+自己的improvement损失+后期装修损失）。花一年半的时间，双职工俩娃的情况下，花大量的业余时间在收集各种证据，跟seller listing agent buyer agent扯皮，找建筑商报价，跟律师打烧脑电话研究美国法律，这就是止损25万的代价。我想说，30万损失之外，还耽误卖房子两年，耽误自己的小孩到好学区上学，后续还有验收项目的风险。
还有人说这事儿几百块能搞完，或者一万块能搞定的，我想问问你们的数字从哪里来，为什么在这样的分享帖后面跟帖说损失不大？意思是别人不需要注意这种法律风险，因为损失不大？我quote了多个general contractor，他们经过实地考察和city requirement check，有些承包商干脆不接这项目，因为房子太老60多年，打开后不能确保正常合上还能使用，担心砸了口碑。2021年的city的要求和60年前非常不一样。本来不重建没事，一旦要改建，本来符合60年前的标准的都要按照2021年来，包括本来合法的100尺。我经过多方查询，最后报价较低的就是30万，还有报价40多万的，sign 了official offer，如果mediation的结果是让第三方改建，钱是直接给到第三方。这是正式的工程报价。在没有正式的工程报价之前，前seller根本不理我们。有了之后才开始了mediation。
有人问律师，我咨询过好几家有每小时500的，也有两三百的。找律师方面，我的learning是，稍微大一点的律所好一点。我们第一次找的那个只有一个律师，且没有律师助理，第二个有四五个律师。结果发生的情况就是这第一个律师不管做什么事情，都按照500一小时的标准收费。第二家人手多，在schedule meeting这种杂活上收费较低。最终定的那家真正帮我们干活的律师并不是咨询期间律师，但这个干活律师还不错，是她发现了appaiser的报告上写的估价gap 30万。因为appaiser report有二十多页，我确实没有发现。 适合我家的不一定适合别的case，我贴上仅供参考，看到的朋友风险自担。
rbitzer@attorneysre.com https://www.linkedin.com/in/ruby-bitzer-87b42578/
title insurance我找到了，写邮件都不理。后来找了别的律师咨询，说title insurance主要是管主权，例如我买了个房子，但是过几天有人来说这个房子不属于我，之类的，面积差异不管。所以面积差异基本是三不管地带。
这事情银行当时找的appraiser也有责任，因为他量出来的1500尺，误导了大家。但是由于过期时间太久，所以也没啥好追究的了。
主要的问题是seller，关键的文件是discloure，里面seller并没有披露加建情况。所以seller有很明确的责任。
补充说明一下吧，我发帖主要是分享这个case，避免有人踩类似的坑，也很感谢大家的支持。agent确实没有法律责任，这点可能是有些buyer的认知盲点。分享过程中，也有agent跟我私聊或者回帖指出discloure里面有一些关键的点，是可以去跟agent argue的。我也很感恩，行行出状元，还是不适宜一棍子打死。只是我的agent cindy chung，在出事后就根本没有坐下来跟我一起回顾整个过程，找到解决问题的一些思路，只是出了个律师函撇清自己的责任。这和之前买房的时候的认知差异非常大。还有一些疑似agent的人，还在回帖中各种批评指责我。我觉得这种出了问题全是buyer的错&否认损失的严重性的态度，可能你们没法真正找到agent服务的value，没法赢得人们的尊敬。