我的贷款情况跟地里大多数可能比较不一样。我已婚，但是只能用我一个人名字做贷款，因为老公前几年公司破产，不能用他的信用报告。我也没有W2，用的1099收入做的贷款。首付里面我娘从中国打了5W刀，所以还用了gift funds。因为买房的决定下的比较仓促，二月份才开始找了之前帮我买房的经纪人找loan agent,然后提交了基本材料，个人信息，报税单什么的。loan agent很给力，当天提交材料，当天就给我出了pre-approval letter。然后开始看房，3月底的时候终于offer被接受了。（大概率也是站岗了，不过房子很喜欢，因为是自住房，站岗也认了）3月28号开始进入贷款流程。终于4月27号在我锁的30天利息的最后一天funding了！最开始的时候贷款材料准备了个人身份证明（驾照，护照，绿卡），2019和2020年的报税单，现有房子的房屋保险单和地税单，新房的insurance, 还有我用于首付的银行账户两个月的月账单，我娘给我打的5W刀的gift letter。这个5W刀的gift funds后面补了非常多材料。
办贷款的这一个月，隔三差五的就是补交材料。补充的材料如下：
- 大概过了3天，loan agent找我要补第一次材料了。我娘的5W刀因为是中国打过来的，到了BOA，被BOA扣了15到的wire fee。我账单中显示收到的款和gift letter上对不上了。我跟她解释了BOA收国外汇款手续费，她表示会跟underwriter解释，应该没问题。但是要我娘中国银行账户的月账单，证明她给我的5W刀是她自己的钱，不是借来的。我跟loan agent打了电话，表示月账单里5W刀不是一直有的，是我需要的时候，我娘卖了一些股票，然后转去银行的。loan agent表示这种情况还需要股票的流水，然后股市账户转银行账户的证明。所以我娘那边补了3份材料过来。
- 材料递交后又过了几天，loan agent再次打电话给我。询问为何报税单busniess income那张表上只有我老公的名字，没有我的名字。我们的实际情况是因为当时开公司的时候我还是学生身份，不方便报税。所以税一直是报的我老公的，后来拿到绿卡了以后觉得都是自家人，也没再改动了。没想到这里贷款出了问题。underwriter表示税表显示是我老公一人的收入，那我就没有了收入，这贷款就没办法批了。很庆幸我的loan agent经验丰富，跟我说这种情况underwriter没有直接deny,就还有解释的机会。她让我找我们报税的会计师出一份证明，表示是为了方便报税所以没有做两个人的名字，但是实际上我占股XX，我老公占股XX。当天就赶紧联系了会计师，会计师也比较给力，当天晚上加班帮我们做了一个explanation letter，然后说明因为以前是我老公一人报税，之后改成我们两个人，但是报税软件自动按照上一年的报税填写了之后的税单。我们两个觉得这样报税比较方便，就也没有要求改动。实际上我们的占股情况是XXX。万幸这份会计师证明被underwriter接受了，这算是我这次贷款最大的难关了。
- 之后过了几天，差不多到了今年报税的时间。underwriter又要求我们补交2021年的税表了。如果不交税表，就需要交给他延时报税的证明。我们立马补了2021年税表。因为税表上显示，我们还要补交2W多的税。之后又补了已经补税的证明。（银行流水显示IRS已扣款，再加上IRS缴费的comformation）。2021年税表收入比2020年要少。underwriter让我解释原因。我自己写了一份explanation letter，表示我做的是外贸生意。因为疫情影响，港口货物堆积，2021年物流十分不通畅。我们货卖空很久了，补的货还在LA港口堆积着运不进来。但是今年物流问题已经好很多了，我们也提高了库存量，不会出现2021年那样无货可卖的情况了。underwriter算是接受了我的解释，没再让我补这方面的材料了。
- 补交的IRS扣款的银行流水又让underwriter产生了新的疑虑。流水里显示账户里总有另外两个账户给这个账户转的钱。我解释了这是我的两个公司账户，定期会把公司账户的钱转过来个人账户。underwriter又让补交了两个月的公司账户账单，还有这个月的流水清单。
- 补完上面的材料大概就已经4月20号了。underwriter终于给了一个conditional approval. 要求我娘的5W刀gift letter重新写成$49985，还有就是要我老公2021年的K1表格。我老公来美国的时候做的是投资移民，所以每年的税表会有投资的那个公司给的K1。当时签投资协议的时候，那家公司应该去年把投资的钱退给他们的，但是人家不想退，基本属于跑路状态了，电话邮件什么都联系不上。于是这个项目的投资人就联合请了一个律师处理这个问题。2021年的K1那家公司一直不发，因为K1 每年都是收入0，我们就没等了，让会计师直接做了21年的税表，先递交上去了。现在underwriter表示要close贷款就必须要给他们看2021年的K1。这份要补的材料我是最不明白为何的。贷款是我一个人的名字，为什么硬要我老公的K1呢？我们实在是联系不上那家公司，各种电话，email都试了，一点办法都没有。后来绝处逢生，想起之前请的律师发过一封邮件，里面表示很多投资人联系他，问他能不能拿到那家公司的K1。他联系了那家公司，那家公司表示要做tax extension,现在不会有K1。我把邮件转发给了loan agent. underwriter总算是接受了。
到此，我的贷款终于final approval了。前前后后总共交了76份材料，应该算是房贷里面交材料最多的了。
总结一下。如果是1099做房贷的话，找一个有经验，动作快的loan aggent非常重要。我有很多材料都是一开始underwriter那边不过关，loan agent帮我想办法怎么曲线救国的。有任何消息也是第一时间通知的我。不然像我这么麻烦，情况又复杂的贷款，30天是一定close不了的。还有就是要在有限的时间里close,补材料的速度一定要快。当天要补的材料，如果可以的话最好当天就能递交上去，实在不行尽量第二天也要递交。
贷款公司，叫loan depot。