仅给惜钱愿意折腾的人参考，土豪不适用。。。
去找off-market破小黑屋，条件是：要比较大，房子最好1500尺以上，最好结构能接受，没有特别严重的地基问题。当然也不能有太硬的硬伤，如高速边上。
为什么off-market？
- 市场太疯，off-market少点人竞争。可能就二三十人看，不会有二三十个offer的
- off-market多破房子，可能还是特别破。人家连收拾都懒，多好啊，可以吓跑多少竞争对手
不改结构的装修一般新手能handle，当然需要一些时间和精力。这部分装修增加的value不会涨地税（like-for-like remodel不涨地税）。假如2m的房子，你装修了20万，装修好会再溢价10万的样子（因为你付出了，这算苦力费），同时房子破避开了疯狂买家，又省10万。装修完后，你的房子其实value是2.4m，但地税还是按2m算，每年省5k税后的，税前8k。拼命去卷，有时候bonus还没多8k。。。
是的，我就是这么搞的，年初市场也疯狂。装修完+年底的涨幅，我的地税比市场价低不少（也许能有小一万）。同时LTV很低，所以refinance rate也相当不错。
正好也有个朋友，off-market刚拿了一个房子，价格貌似也不错，不过我不知道房子多破。
off market很少有靠谱的房子。卖家又不傻，干啥非要给你off market捡便宜呢？真有那么便宜，LA为什么不自己拿下，然后上市加几十万卖掉呢？
我不能说off market绝对没有deal，但是90%的off market是下面几种情况之一（很多agent朋友圈分享的所谓“off market资源“一般属于下面第3条）：
- 有租客，不能上市，买家需要连租客一起接下来
- 里面有独居老人等情况，需要超长时间rent back
- 卖家本来就打算上市，先off market看能不能钓到冤大头出一个比上市bid还要高的价格（抓住很多人以为没有竞争就便宜的心理）
确实有极少的房，卖家已经住了很多年，当年10几万买的，觉得卖2.5还是2.7区别不大，懒得整修再staging上市了，期望也不高，这种可能会便宜，但这种非常非常少
并不是房子破就要off market，热门地区再破的房子，就算不staging，上市一样抢破头。
所以off market随便看看就行了，真有合适的就试试，但是不能把希望寄托在那上面，要不然大概率会失望的
很多人面试agent喜欢问：你知道多少off market的房子？似乎知道off market多就是路子广资源多。
就像上面所说，那些用来做噱头的“off market”都是本来就打算上市的，同一个branch的其他agent拿到的listing，在上市之前先让你看一下而已，除非你直接出一个超过卖家期望的价钱，要不然根本没可能便宜拿下
指望Off market 捡便宜基本和all in 比特币差不多，你以为你是捡便宜了但实际大多数人是去当韭菜。
当然也有那么万里挑一的好运气被捡到便宜，但在湾区这种充分竞争的市场是基本不存在的，off market 卖的基本只会比on market 更贵。
是个不错的思路，同时对买家有一定的要求：一是现金充裕，有10w+的装修预算和几个月房租+房贷的支出能力。二是工作不太忙，或者至少家里不是所有人工作都忙。三是等得起，这种房子符合要求的其实可能很少，可能几个月下来都毫无斩获，有足够的耐心继续等心态不崩其实也挺不容易的，尤其是在今年一周一个价的夸张市场里。另外老破房子其实极大概率户型是很难让人满意的，如果因为省钱省事决定基本不改户型就还是做了compromise，回头可能会觉得遗憾