如果你房子现在市面上的价值很高但你的Loan 又很小，这就说明你有很多的equity（净值=房子价值-贷款数额），而你希望取吧这些净值变现的话，通常有一下三种方法可以用：
- Cash out refi 2. home equity loan 3. home equity line of credit(HELOC)
现在由于利率低，第二种很不常见，通常客户就是在第一种和第三种之间选择。
Cash-out refi 很简单， 总的来说就是用一个比较大的Loan去替换你之前的Loan. 如果你原先的贷款是30万，而你希望cash out 到70万，那相差的40万就是你可以拿到的现金。cashout的利率可以是固定的也可以是ARM，是从Loan close 的那一天就要开始交了。有一点请注意是，cashout出来的钱不算作你的income，因此你是不用交税的。第二年报税的时候请和你的CPA 说明一下。
Heloc 就比较有意思，是银行给你一个额度，相当于信用卡的概念。如果你放在那里不用。是不会收你利息的。如果你需要用钱了，可以从HELOC里随时提取，银行从你提取的那一天才开始收利息，等你把钱还上，你就不用再支付利息了，直到你下一次你再从HELOC提钱。现在比较流行的HELOC 产品是一般给你十年的credit line. 过了十年以后，你欠的钱会转成20年的定期成为你房子上的second loan。
现在来说说HELOC的优点 - 第一么当然是比较灵活。你需要钱的时候才开始付利息，等你把钱还上以后就不用付了。不像cash-out是一直要付利息的。
- 第二么可以和first loan打组合拳去买房子。通常这种Loan叫piggy back loan. 比如说10/10/80. 意思是付10%的首付，10%的HELOC, 80%常规的Loan。
这种组合的好处是可以少付首付而不用付mortgage insurance或很高的mortgage rate.
这样看来HELOC岂不是太完美了！大家赶紧都去办一个，随时可以拿出一大笔钱出来花花，岂不美滋滋。
但HELOC还是有缺点的。 - HELOC 的利率是浮动利率，过了前六个月的利率优惠期，后面的利率有可能一下子变很高，而且每年都会变。而cashout利息是不会变的。
- 由于美国的Loan是讲求先来后到的，而你在办Heloc之前通常房子上已经带有一个常规的Loan.那如果你要refi这个常规的Loan, 需要做Heloc的subordination. 费钱又费时间。最长能多等三四个星期。
- 如果你做了HELOC以后想去买房子，那HELOC绝对是贷款额度的大杀器。即使你的HELOC里面一分钱也没有用，但由于你随时都可以提取这些钱。银行会在批准新loan的时候把你HELOC的全款额度算在债务里面，算法还比常规的Loan严苛的多。比如说，一些银行算月度债务的时候，算的是你HELOC额度的1%。 如果你有20万的Heloc, 那每个月你的债务就增加了2000块，新房贷款差不多能影响四五十万。很多Heloc都有early termination fee.（具体看银行），一开一关也要千把块钱。 所以如果你有买房打算的话，办Heloc要谨慎