千万不要看Redfin Estimate，忽悠你没商量(ZT)

买房卖房经验分享
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Redfin Estimate绝对是有意的房价大涨帮凶之一，why？
（1）数据滞后性，交易close之后20-40天才有数据，这样在下行市场里有效地平缓了下跌，对市场水温不敏感的买家延迟感受到房价的变化。但是，在上行的市场里却无法有效平缓上涨，因为bid的时候买家就恐慌了，FOMO。
（2）Redfin的生意模式受益于交易数量，让大家恐慌尽量去交易，他们受益，所以他们会利用算法想各种办法，让更多买家去交易；
（3）Redfin自己也做经纪业务，受益于交易价格的上涨（赚佣金），所以有足够的动力把Estimate做高。
（4）Listing agent可以remove掉Redfin Estimate。这是妥妥的survivorship bias，留在页面上显示的estimate都是跟卖家想得一样，或者高一点的，让买家觉得占了便宜。(About the Redfin Estimate | Home Value Estimator - FAQ的最后一个，I would like to remove my Redfin Estimate. How do I do this?)
（5）Redfin的estimate有时候会根据listing price调整、趋近，并且回调历史估价！曾经就发生过的事情，1.5米的房子不小心输错成了15米，结果Redfin estimate调整到15米附近，但是价格调整到正确的1.5米之后，estimate还没调整回来。

为什么说Redfin Estimate看都不要看？

因为看一眼之后，就被下了“心锚”，心理学上叫anchoring bias。
有一个较高价格的心锚，容易overpay！买贵了还觉得自己占便宜了。这一招尤其在市场下行的时候，尤其有效！
这就是AI算法和利用人类心理偏差对买房人的屠刀。

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Buyer agent做得CMA有一定的缺陷，根据最近3-6个月的交易，根据使用面积、lot面积和bedroom数量等进行调整。这个没有考虑房子本身的价值到底是多少，参照的是别人(亢奋)的估值，在市场下行的时候misleading。在市场这么有趣的turning point，我觉得还有几个估值方法要辅助决策：
（1）租金收益率。年毛租金/购买价格，年净经营收益/购买价格。
（2）鉴于Fed在收水(2020年3月份之后放的滔天洪水)，我认为对buyer比较fair的价格（或者大概率稳赚不亏的价格）是这样的：看2020年3月及之前的历史可比交易。可比的定义：房子建造年份前后差5年以内，使用面积大小差距不超过125sqf，lot大小差距不超过1250sqf的房子。对于历史的可比交易分别算尺价，然后算出各自交易时间对应现在年份的时间差距（算得精细的话可以季节调整，粗一点就算年份差），用各自当年的尺价乘以1.06或1.10的年份次方，得到现在的尺价，然后把这些现在的尺价算平均和中位数，作为bid房子的参考价格。6%是美国30-40年房价的年均涨幅，10%是考虑湾区、西雅图等发展快的地区给溢价。
（3）做一个持有房子10年的DCF估值，记得考虑抵税的效果，当然这个有些复杂。