什么是1031交易
基本上，只要允许投资者以出售第一项房地产获得的利润购买另一种“同类房地产”，1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。
1031交易步骤
传统上，一个1031交易是将一个资产转换为另一种同类资产。但是想要您的财产的人不一定拥有您想要的财产。这就是为什么1031个交易所中的绝大多数是延迟交易所，也称为三方交易所。在延迟的交易中，您需要一个称为“靠谱中介人”（Qualified Intermediary ）的中间人，该中间人从您的“出售”的财产中扣留现金，并用其为您“购买”替代财产。
1031税例主要条款
规则1：同类财产
要获得1031年交易所的资格，出售的财产和获得的财产必须是“同类”的。
同类财产定义：同类财产定义很广泛，这意味着原始属性和替换属性必须具有相同的特性或性质，即使它们的质量不同。
换句话说，您不能将农业设备换成公寓楼，因为它们不是同一资产。就房地产而言，您可以交换几乎所有类型的财产，只要它不是个人财产即可。
例如：
允许公寓楼换成多家庭。
允许单户出租物业交换商业办公楼
允许租赁物业或度假租赁房换餐厅空间。
例外：请务必注意，原始财产和替代财产必须在美国境内才能符合1031的规定。
规则2：仅限投资或商业财产
1031交易所仅适用于投资或商业财产，不适用于个人财产。换句话说，您不能将一个宅基地所换成另一个。
例如：
1.如果您从加利福尼亚搬到佐治亚州，就无法将自己在加利福尼亚的自住房换成在乔治亚州的自住房。
2.如果要结婚并搬到伴侣的家中，则无法将当前的自住房产换成度假物业。
3.如果您要在爱达荷州租住单户房屋，则可以将其交换为德克萨斯州的商业出租房屋。
规则3：更高或相等的价值
为了完全避免在出售财产时缴纳任何税款，美国国税局要求所购买房产的净市场价值和净资产必须与所出售房产相同或更大。否则，您将无法延迟100％的税款。
举例来说，假设您拥有价值$ 2百万的房产有$ 500,000的抵押贷款。为了避税，您购买的新房产（至少一个）的资产净值必须至少为200万美元，并且您必须结转至少50万美元的抵押贷款。
请务必注意，价值$2,000,000 +的房屋和$500,000的抵押贷款可以用于交换一栋公寓楼或三个不同的房地产，总价值为$ 2,000,000+。
规则4：不能接收“BOOT”
为了使交易所完全免税，纳税人不得接收“boot”。所收到的任何boot，需要支付资本增值税。换句话说，您可以进行部分1031交易，其中新房产的价值更低，但这并不是100％免税的。差异称为“boot”，即您必须支付的资本所得税（capital gains）金额。此选项完全可以的，通常是在卖家想套现一些现金并愿意为此交税时使用。
例如，如果您的原始财产以2,000,000美元的价格出售，而您希望根据第1031条交换的财产价值1,500,000美元，则您需要为500,000美元的“boot”支付正常的资本利得（capital gains tax）。
规则5：同一纳税人
纳税申报表和出现在要出售财产的产权上的名称必须与购买新财产的纳税申报表和产权持有人相同。但是，在单成员有限责任公司（“ smllc”）中会出现此规则的例外情况，该公司被视为对成员的直通(pass-through)。因此，smllc可以出售原始财产，而该有限责任公司唯一成员可以以其个人名义购买新财产。
例如，“ Sally Jones LLC”的单个成员是Sally Jones。有限责任公司可以出售有限责任公司所拥有的财产，并且由于Sally Jones是有限责任公司的唯一成员，因此她可以以她的名义购买财产，并遵守1031年法规。
规则6：45天识别窗口
物业拥有人在首个房产成交后，有45个日历日，可以确定最多三个潜在的同类物业。这可能真的很困难，因为这个交易仍然需要是一个好的赚钱的交易。在当今市场上尤其如此，因为人们在低利率时往往会高估自己的房产，因此找到所需的所有房产可能是一个挑战。
例外情况称为200％规则。在这种情况下，您可以购买四个或更多房产
例外情况称为200％规则。在这种情况下，您可以确定四个或更多房产，只要这四个房产的总和不超过所售房产价值的200％。
规则7：180天结束购买窗口
一百八十天条例其实是"一百八十天或报税限期两者之间较早的日期"，所以在接近年终做1031 交换，有可能由原来物业交易完成开始，至明年四月十五日之间没有一百八十天，在这个情况下，应该向税局申请延期报税。