From 一亩三分地
准备工作
了解房屋/区域基本常识
这一步的主要的目的是了解自己的喜好，确定自己的需求是什么，同时建立一些基本的知识，以免日后被坑。 在找agent的过程中也有更多的leverage。
大概去年十二月底决定买房起，我们就开始在redfin上刷sold/listing房子，把喜欢的十几个房子存成一个list ，开车去各个neighborhood看看感觉。这个list涵盖了mtv，svl，sc各个zip code 的th和sfh。看完一圈以后我们对各个区域的街道环境，房子新旧，噪音程度有了一定的理解。
与此同时，我开始狂刷本版上的各种经验贴，获取了大量的知识储备，例如superfund/高压线/机场/治安/噪音/高速/mobile home/affordable housing等硬伤，各个的neighborhood的治安/学区/种族mix，还有房子本身condition的一些知识。当时我对各个区域的认知基本如下：
Mtv：
94043 交通不错，社区的话要分成几片 三角地安静安全但是有superfund 85以西west middlefiled 以南大部分是residential 比较安静但劳模比例不低 middlefield以北比较商住mix 不喜欢
94041 Castro city/shoreline west貌似治安比较差 而且离caltrain近 可以排除 85以东有mobile home 不行
94040 好区 买不起
Svl:
94089 现在住的地方 其实th群这儿环境不错 每天出门散步看到的都是遛狗跑步的亚裔/白人 但是mobile home还是有点多 位置选的不好容易有噪音
94085 劳模区 + superfund 基本排除
94086 evelyn沿线很多th 但离caltrain都比较近 南边大部分都是sfh 包括一小片homestead/cumberland学区 还有一小块叫 ponderosa 也是安静偏residential的地方
94087 位置好学区好治安好就是贵 比较便宜的区有两片：svl community center附近和nimitz区
Sc：
95051 很多很多老sfh 总体比较residential（除了dmv和central以北） 据说是82以南社区要好于82以北 实际观感82以北也有不少好房子
95054 机场噪音 排除
95050 太远 排除
cuptertino/west san jose：交通稍远一些 生活非常便利 离各大亚超近好吃的也多 找便宜的房子也不容易
确定budget & 需求 &做preapproval
逛了一圈以后我们确定了买房的需求和budget
价格: 1.3-1.65m （最后这个budget浮动到了1.5-1.85m）
Zipcode: 94087, 94086, 95051, 95129, 95014, 94040, 94041, 94043 通勤不堵车20min以内
SFH或TH都可
重要：噪音（超过25限速的大路，caltrain，航线），环境，community，安全，户型，长期保值
不重要：学区
接着就是拿着这个budget和各种各样的材料去做preapproval。preapproval很快，一两天就能搞定。 建议preapproval做的满一点这样看房下offer都比较方便。
找agent
做完preapproval 下一步就是联系agent看房子啦。在我司内部agent推荐的spreadsheet里挑了一些，既有top 1%的也有一年成交十个左右房子的新agent。criteria就是看看评价翔实程度 &有没有买卖过我们喜欢的房子。
面试了三个agent，问了一些问题例如看房流程，knowledge（是否了解我们想买的zip code），给不给rebate，要不要签独家协议之类的。约了2个agent实地看了房子，最后挑选了一个讲话像说相声，不太push，给0.5% rebate的top 1% agent。这里我们对agent的需求是
connection好，能够打听价格，避免出过高不合理offer，
对房子估价和整个区域的价值有一定的把握，知道这个房子价格是否合理，以后好不好卖出
了解各项装修的价格
不需要agent帮忙挑房子看硬伤读disclosure。房子redfin可以自己刷，硬伤disclosure这种读完本版帖子可以说已经精通了，自己看更放心
看房
下一步进入了为期三个月的看房环节，罗列一下看过的房子
3477 golden state drive 95051
看的第一个sfh，老兵房面积小房间小厕所小，装修和小院子倒是蛮温馨的。屋主relocate所以要搬走，在disclosure里提到可以听到lawrence噪音。对噪音极其敏感直接pass。 最后加了22w卖到153w 没想到。
Nuevo 95051
model home是真的漂亮，客厅户型方方正正的，天台也很modern。小社区内各类设施齐全，对面有costco旁边还会新建商业圈，总的来说未来可期。但是基于对社区的理解，这个位置的社区实在不咋样，附近有没delist的superfund，并且底下挖出过带毒土壤（虽然做了不少mitigation和barrier但毕竟不想吸巧克力味的仙气），又靠两条大路，就pass了。
3025 via siena pl 95051
95051 82以南 th群。那个社区超大有几百栋th吧。外面停满了车。th中规中矩，和邻居距离比较近。离central park很近，环境很好。在没有明显的优点下，上班太远就直接不考虑了。
171 owens ct 94043Mtv三角区的房子，离vta很近但意外的很安静。门口是一块超大的绿地环境还不错。房子面积虽小，但只有两层，所以也不会显得太拥挤。这是看的前几个房子，还在“最大的麦穗“找baseline阶段，就没准备下offer。最后卖了141。万万没想到三个月后同样的位置更差的房子卖了153，真是疯了。。
715 Raines Ter 94087
第一个白月光。窗户多且大，很明亮。房子也漂亮，floorplan合理。 cumberland学区，离公司超市公园都近。非要说硬伤的话可能离el camino real和商业区太近了，房间窗户望出去就是el camino路景房。因为potential的大路噪音，而且因为当时并没有准备把budget提到这个level，就pass了。 因为这个房子，我和npy重新做了一遍preapproval提高了budget。 最后这个房子被下preemptive卖了177.5w+3个月rent back，现在看还是挺值得的。
556 Holthouse 94087
上面这个房子的姐妹房，户型一样，看不到el camino real但是能看到mathilda，卖了差不多的价钱。同样的原因pass了。
1506 Canna Ct 94043
MTV老townhouse，当时agent已经抿出了我们的喜好所以有点不太愿意带我们去，但后来还是跑了一趟。果然内外老掉牙，虽然地段不错无噪音但毕竟老townhouse改装热情不大，直接pass了。
3310 Princeton Way 95051
只记得是个印度人的房子，房子很宽敞但是有点暗，在街角，能够听见一些homestead 的噪音。后院非常大，但对超大后院无感就pass了。
360 Flower Lane 94043
又是一个三角区的房子。房子本身很不错，floorplan也好，环境也不错。npy很喜欢，因为是agent熟人在卖，直接问我们166preemptive拿下要不要？ 我看了disclosure重温了一遍superfund的毒气和三角地cancer率高的新闻，想想还是忍痛割爱了。 后来在看房过程中经常被用来做baseline对比。
680 Nicholson 95051
和上面的房子同一天看的，房主是个中国agent，装修的很精致（不过也被npy说没有家的感觉像宾馆）。看房的人超级多。当时sfh貌似没那么疯狂，我们agent的估计是165-170，过170也可能。我们打了个酱油出了164。最后卖了176。现在看这个价格，觉得非常合理。
670 San Antonio #19 94306
Tricky的假学区房。虽然是palo alto zip code但打电话确认后发现是mtv学区，在往西一栋就是palo alto学区了。外面环境感觉很一般（离middlefiled一些修车铺加油站太近）。房子本身带个小院子，其实还不错，二楼有个卧室太小太黑。院子里不停的有飞机飞过。发现不是学区房以后就兴趣缺缺直接pass了。
1030 Gardenwood Dr 95129
我们罕见的看的偏远学区房。房子很老但社区不错，地段学区也很好。但上班实在太远而且学区不是刚需所以pass。
3419 Creighton Pl 95051
第二个白月光。房屋状况特别糟糕（内部非常破烂，厨房很老，浴室有霉菌，车库有裂缝，地基好像有轻微沉降，也有白蚁问题），但neighbourhood非常祥和宁静，地也很大，是第一个心动了想要自己remodel的房子。和agent沟通后大概remodel全屋保守估计会在10w左右（但我估摸最后一定会超很多），并且因为房况不佳bid war不会很严重，所以商量了一下决定出一个能接受的比较高的价格（173w）并且还写了一封声情并茂的love letter。最后卖到了177.5w，居然是出价离卖价最接近的一次。由于装修不能方便的贷款，所以房子成本接近190w，超出了我们预算。但回头看确实是个好deal，没抢到有一些后悔。
430 hogarth ter 94087
这个看到redfin上出了就约了agent去看，难得的94087安静地段实惠老th。结果还没约上两天就contigent了？好困惑，不知道是不是off market已经卖了走个形式。
757 Loma Verde ave Unit D 94303
看的第二个Palo alto的房子，agent说估计价格不低，要卖到1.9。房子又大又新又漂亮，但是有点路冲且主卧冲着大街。没参与bid，没想到最后卖到了2m。
1034 Bluebird Avenue 95051
应该是看房过程中匪夷所思排行榜前三名。房子装修很普通，院子很大但是被参天大树占了一半。neighborhood倒是很不错，安静安全，小学学区好。disclosure里有大大小小各种问题。agent说有人出过190的preemptie offer被老太太回绝了所以卖家不会低，我们也就没参与了。最后卖了221，而且听说是出价226，appraisal做不下来和卖家商量降了5w。wtf？
2056 Clark Avenue 95051
比较正常的sfh，地和面积都比较小，属于move in ready状态。听说95051西边靠san thomas的neighborhood一般。agent觉得合理价格在155-160之间，我们出了158。最后卖到了175w，wtf？？ 匪夷所思榜前三名。
Montecito 94043
这个时候我们的budget已经来到了170w+了，之前觉得budget不够的新房montecito也就约着去看了看。刚好二期marquetta有个现房，面向公园，卖173w。缺点是可能会被之后建起来的西边的一排新房子挡一半的光，并且npy不喜欢户型（房间都太小，储藏空间不足）。 思考了一下决定按照agent的建议先下个170左右的offer谈起来占住坑，结果agent告知在短短的半天被人按原价reserve了。。 在看房过程中再一次体会到了失恋的感觉。。。后来的release要不就是完全挡光的corner unit，要不就是明年才能入住的房子，居然还开价178+，真是恐怖。
525 Crater Lake 94087
94087 nimitz区的homestead high学区房。社区还可以。房子小小的但装修的还比较漂亮，布局也比较合理（唯一不合理的就是我们始终没想明白哪里放电视）。同时房子被高墙包围，privacy，安静，安全都得到了保障。我们agent说这个房子去年上过市，卖家想要170，没卖掉。现在赶上好时候了。我们出了个178，位列第三，第一是185+，第二是180。
201 Ada avenue #15 94043
院子里能明显听见85的噪音。房子内部倒还不错。 开了1.7，我们觉得有点贵。再次重温三角区nhd disclosure后决定pass。 最后居然没卖掉off market了，有点吃惊。 自此我们决定以后不浪费时间看三角区的房子了。
453 E mckinley avenue 94086
又是一个白月光？开价过于低导致我们觉得应该买得起（的错觉）。 房子很新，两层，布局合理而且被屋主maintain的很不错。又是sfh，院子很好看，也是move in ready状态了。 位置也很便利，离wholefoods和target近。非要挑点刺的话就是房间都对着别家的窗户感觉不太好。另外离caltrain近，屋主也disclose了可能有moffett机场的噪音。我对着moffett的航线图反反复复的看了几个小时，觉得这确实是个concern。但是架不住这个房子真的好看，我拉着npy在offfer due前一天晚上11点去听caltrain和飞机噪音，飞机噪音没听到，caltrain鸣笛声是真的很有穿透力。 我还不死心，觉得房子里应该就没事了，加了30w出了个offer。 最后agent说这房子收到了三个过190w，摊手。 （这区域2019年的新建的差不多的房子也只卖了167w还是降价卖的，如果真卖到快2m了，我觉得我们还是别买来站岗了吧）
462 mountain laurel court 94043
漂亮的老th！有小院子和大阳台。两层，第二层不和邻居share wall， 房间ceiling做了挑高。看了房子本身疯狂心动。 缺点是旁边是个affordable housing。也是offer due前开车开了一圈，觉得shoreline那 条路有点scary，wright ave上还停了一些房车，感觉环境一般般（虽然crime map还比较正常）。因为环境因素，只出了个168的offer，agent告知我们12个offer里位列第九。。。惊呆了，可能疫情期间大家真的很喜欢有院子的房子吧。。还没出价格，不知道是不是卖到了175去
1422 yukon drive 94087
伪白月光。房子在前文所述nimitz，含模量不低，并且不是homestead high而是fremont high学区。虽然是个townhouse但房子整体感觉像是个sfh，共享的墙很少并且院子很大。前任屋主是一个特别懂生活懂装修的人所以房子内外打理的很漂亮并且有设计感。房子内部进行了major remodel，甚至改了很多墙面和屋顶结构（低配版可以看隔壁挂好久才贱价卖出去的520 s cashmere ter），惊讶于怎么过hoa审核的。但问题是门口就是nimitz小学，disclosure里写到上学期间早上会有噪音。另一个问题是如果买了这栋房肯定是这个区域里townhouse价格王者，长期回报会很差，所以最后忍痛割爱没有下offer。
Redwoods 94043
白月光又喜加一。当时montecito没买到看到隔壁就是它赶紧就联系了redwoods，后来又做了一次preapproval进waitlist惨遭信用分降级。房子本身相当不错，建商是dividend令人放心。和montecito形成鲜明对比，3b的户型很宽敞且十分合理。我们当时预估3b发售价会在176-180之间，所以准备拿它做保底，并且在montecito被人截胡之后到买到房子之前都是我们心灵的支撑。release也是拖了又拖到了4月下旬，我们当时已经offer accepted了，但由于在waitlist很靠前所以约了release第一天就去看了房子，光照充足，户型敞亮，空间充足果然还是印象非常好。但release价格高出我们的预期到了184（沿马路182），而且release的只有9月交房的最后一栋（builder也是真会赚钱hh）。如果没买到房的话应该会下手redwoods，但不仅贵10w而且还需要承担利率上涨股市下跌的风险，总的来说没那么后悔。
最后买到的家
安静的小th，交通方便，社区安全，有聊胜于无的学区，无硬伤。户型比较一般，但看完总体印象还算好，卖家也是要搬走急着出。纠结再三后按照“最大的麦穗”理论（并且和agent夜班长谈）最后出了价顺利买下。只能说在2021年买了不算亏的房子，但应该要花一番时间才能装修成我们喜欢的样子。
贷款过程
在offer被卖家接受的同一天我们就开始找银行开始联系贷款的事。主要找了pnc，wells fargo和boa三家（没找citi因为在做preapproval的时候利率很高，而且听说citi流程冗长容易close不了）。卖价处于一个人做得下来和做不下来的borderline，然后三家利率其实很接近（30fixed 2.7-2.875%），所以在略微compete了一下之后选择了可能可以一个人做下来的一个WF外国agent（事后证明是个坑）。不得不说WF得网上系统做的比另外几家都略好一些，但是agent不是个华人，导致对h-1b身份和gift money有点不太熟悉并且沟通不是特别及时。中间对于relationship discount以及个人的贷款能力计算出现了重大失误导致第一次贷款underwritter没有批下来。现在在努力补做两个人的贷款，最近利率有所回降，希望能及时close。
做对（没做错）的事：
虽然2021年的房市非常疯狂，但好在我们没有失去理智和别的刚需人士拼刺刀，最后成交的价格也没有太高出预算。
没有为了好户型/大后院/大阳台买通勤不便或环境很差的房子。12-3月是WFH焦虑的集中期，但3月过后我们回味过来总还是要回公司上班的，通勤很重要。
在合理的看房时间内到了房子。经历了3个月的看房后，我们状态都有严重下滑，无法保持高强度的看房-下offer-被拒流程。当时如果没拿到这个房子很可能会休息一阵，然后更买不到房子。听agent说他有些客户就是看了1年半的房，房价涨的心态彻底崩了。
Agent选的比较和我们的口味。我们agent虽然是top，但同时是一个很爱惜自己声誉且保守/佛系的人，宁愿不出价都不愿意overbid，不会增加我们的焦虑。在bidding失败后会安慰安慰我们，总结一下经验然后继续陪我们看房。不过有一点不是特别满意的是看啥房都觉得好，觉得不好的都和风水有关LoL。总的来说合作起来让我们感到很快乐。
年轻时犯过的错：
第一次做pre-approval被hard pull的时候没有多跑几家银行把credit score在各家留个底，导致了第二次hard pull分数狂降，少了和lender谈判的筹码。
做贷款时还是应该找一个靠谱的华人，或者至少是对中国学生/H-1B身份/gift money有所了解的agent，可以避免很多不必要的麻烦。
应该更早开始看房。2020年卖房的bidding war其实比起2021差得多，但由于是2020年刚抽到h1b所以这纯粹是马后炮。提醒一下大家：自住刚需房永远不要等（指time the market)。
对市场把握能力不行（当然今年连很多agent都不会下offer了）。喜欢的房子没有下重手bid，虽然bid到了肯定会后悔出价太高但房子毕竟可以住很多年，也是个刚需。
本版帖子看多了，可能会因为一些stereotype直接pass一些房子，但实际上居住体验可能不错。比如这个1099 Lund Ter 虽然在94089，但是在th群正中央，噪音很小，某天散步路过觉得鸟语花香的，又有小前院可以种花bbq，年轻人住住应该还不错。