From 一亩三分地
房子马上要close了，终于上车啦。想到居然花了6个月才mitigate，有点睡不着，想总结一下经验和教训，说不定能帮助到大家。
前言
Location选择
我工作地点在94089，队友在95124。基本纵跨南湾南北。所以两者之间的区域都有考虑，同时希望能偏北一些，因为高峰时期去95124算是错峰出行，发现基本没有堵在路上的时候。总的通勤时间会比较短。说下对看过房的几个区域的理解：
94089：上班的地方，附近有很大的一片TH群，周围有一个公园，很多国人散步遛娃，环境不错。不过对面就是南湾最大的mobile park区。会有一些安全隐患 （附近的walmart的药柜是上锁的 = =）。附近的SFH街区状态不佳，街趴的车子大部分是老旧的，很多房子都能听到101和Lawrence噪音，也一直卖不上价，不过最近是涨了一些。另外离costco，中超都不算近，周围中餐比较少。
94085：和94089差不多，有The Vale这个TH群，也有大片老墨区SFH（看过两套都能听到101噪音）。看中过The Vale的一套边户，不过这是盖在南湾最大的一片active superfund上的，建商有用vapor barrier这些mitigation。看了一些报道，介绍这个superfund是蒸发性的TCE，比重金属污染危险程度更高，最后就没有下手。给我的感觉是新房release的价格是考虑到superfund隐患会比别的小区低一些，但是现在拿出来卖，superfund的因素并没有体现在价格里。（不一定对）不过同期小区边上的一个SFH挂了几个月也没成交，感觉是superfund的原因。（下市了几个月，最近又上市了，淡绿色外墙大家注意。。）
94086：生活便利，预算原因只看过TH，因此发现了The Classic这个建商，感觉它的小区floor plan都还不错。
94043：只看过三角区的房子，老的TH很多，大部分带个小院子。去年下半年卖价也不太高（看了几个是170w左右）。不过这个区域尤其是whisman station有superfund问题，还是有顾虑就没继续看了。
95051：交通很便利，不过南北差异比较大。北边街区没有南边decent，靠近el camino的附近比较乱，在Lawrence和elcamino交界还要建homekey。南边有一块是cupertino学区。不过没学区的这半年也一路涨，没眼看了。。
95050：san tomas以东，看过几个房子感觉所在街区还不错，有小黑屋也有豪宅，靠近downtown和SCU的街区会比较乱。区域里也有两块大墓地。整体不如95051，不过最近价格也起来了。
95054：Rivermark，生活交通都很便利。不过地里一直说飞机噪音很大，就没考虑。
95131：高尔夫球场附近的伪SFH群环境很好，对国人来说很便利，当时觉得爸妈过来去超市也方便。交通呢，上101比较快，错峰去Sunnyvale上班的话可能还算交通房？小问题是垃圾场臭味有时会飘过来（遛弯阿姨确认）。可惜去年下半年没怎么出房，今年一开始已经4房184w了。
95132：看过一套山脚下的，这边有9分学区，不过似乎有水分。问了附近的同事说治安可能有问题，经常丢包裹。比起95131交通不好，高峰时期880转237想想就头疼。
95129：当然是没学区的country lane，街区还可以，只看了几个1300尺的小黑屋，爱不起来，不过最后成交也都超预算了。
95130，95008：是传统的白人区，看的房子街区都还可以，是当时的主力看房区域。不过眼睁睁看着1500尺180w涨到1300尺220w，感觉是95129和95051的涨幅从西和北两面夹击，累觉不爱。
95124：也是传统白人区，社区很不错，有两个8分高中，L比较好，B据中介说有水分。交通去sunnyvale有点远，本来不想考虑的，不过听说我们大组4个老板疫情前就住这边，感觉又行了。这边1300尺左右的小黑屋很多，去年年底1500尺的卖到220w= =。另外附近没什么中餐。
95125：willow glen，白人区，社区很decent，交通不行。看卫星地图发现顶级好区比如Atherton，LA，Woodside，Hillsborough, Saratoga平地都很绿，自己推测含绿量能反映出社区好坏。（并不）willow glen是除了这几个之外最绿的了哈哈。中介之前说这边$1000/尺可以随便买，不过投了发现并不是，一套还不错的1700尺成交210w。
95118：传统白人区，社区很不错，含绿量也不错lol，不过交通不便利，有一小块有学区。这边房子大部分都是1500尺以上的，小黑屋很少。有学区的和95124价格差不多，没学区的最近也涨到$1000/尺了。
95136：饥不择食看了这边的房子，街区不如95118，学区很差，4分那种，感觉也侧面反映出社区不行，被中介劝退。
95128，95126，感觉是走在街上不安全的街区，查meagan law闪瞎我眼，直接pass。
硬伤房？
以下是我理解的硬伤，按严重程度排序：
街区安全：社区，mobile home，homekey
污染：superfund，垃圾场臭味，高压线？
噪音：高速附近，航线附近，双黄线大路边，caltrain附近，小学初中附近
房子本身：严重地基问题，不明漏水问题，eichler（考虑到没crawl space和insulation，大片玻璃墙，消耗能源上不efficient），flipper house
路冲：看到后面也能接受了，只要不是车能冲进家里那种就行。
前期准备
中介
面试了几个中介，最后选了一个给1%rebate，还挺responsive的。约带看房，过disclosure，做合同反应很快。不过感觉人脉没那么强，对各个地区的理解也没有很深入。
贷款
一开始找了pnc，usbank，wells fargo，boa，hsbc，chase，keybank，citi做pre-approval，因为hard pull只算1次。最后发现找这么多其实没啥用，用keybank开的信了，有3个月有效期，这个agent比较好，没hard pull我。这样如果只找keybank的话可以省一个hard pull。进合同之后再shop around就行。boa只有1个月有效期。
看房前
Redfin出的房子我会按以下步骤过一遍：
看描述，照片，判断condition，朝向，采光等
看看数据和public record相不相符
地图上看附近有没有高速，大路等等硬伤
查Meagan’s law: https://www.nsopw.gov/
查crime map：https://www.trulia.com/n/ca/san-jose/downtown/177187/
查噪音map：National Transportation Noise Map
没问题就加进google sheet里准备现场看
查permit和record：
San Jose：https://portal.sanjoseca.gov/dep … ublicPropertySearch
Santa Clara 1：Santa Clara County Assessor's Public Portal
Santa Clara 2：https://aca-prod.accela.com/SANT … ng&TabName=Building
看过的房
181 Jeffrey Ter：看过的第一套，房主维护的很好，小区内部很安静，当时很心水。不过现在想想房间有点小。
3419 Victoria Ave：第一套SFH，里面装修比较旧，厨房不是开放式的，当时觉得接受不了，不过现在想想其实很可以的，还是95051起飞前夜。。
91 Tyrella Ct：三角区，装修比较好，不过没AC。因为superfund pass了，不过site离这个房子比较远。
326 Jackson St：95051起飞开始的三剑客之一（94085外援），看房人很多，听到一个BA夸SA是国人之光lol。。街区安静，主卧很大，采光很好。不过是单车库。
3261 Catalina Ave：95051三剑客，房屋状态中规中矩，有个游泳池，印象中seller是UMich毕业的，要退休。
739 Yale Ln：95051三剑客，也是老奶奶要退休，储藏空间不太够。agent一开始估计190-195，没想到。。
844 Galt Ter #1：The Vale朝南边户，很喜欢。最后考虑到superfund放弃。不过也没想到会卖到180就是了。
370 Aleso和Ov8tion：当时还没调价，记得Aleso的Tiltion是178，不过要2022年7月左右交付，Ov8tion靠公园的是190+。不过当时有加息预期，以为房价会跌，不想房价高的时候入手期房，2022年贷款利率拿到高的，两头受罪，就没考虑了。
3613 Londonderry Dr：95050需要装修的房子，里面采光很好，不过主卧卫生间斜的，很小。当时没信心能handle改结构的装修，作罢。
160 Bret Harte Ct：95050需要大装修的房子，状况比较差，不过lot很大。看到附近住的两户国人过来看房，社区应该不错。
3394 Londonderry Dr：在当时概念中是豪宅没错了，LA说装了solar panel一个月电费才10块。也是第一次看到wolf的厨具，心水。
764 Starlight Ct：装修不错，不过里280太近了，关窗也吵，最后卖价我不理解。
1128 Phelps Ave：floor factor是7，不知道有没有问题，有点路冲。最后看起来是flipper低价端走，感觉是个deal。
522 Century Dr：队友第一次心水的房子（只喜欢大的）。背靠小溪，卧室很多，有一块加建没有permit。当时明显感觉出LA的不自信，不过没下offer，最后205w，是campbell起飞前的大deal了。
1423 Cherrydale Dr：willow glen精心打理的好屋，装修不用大改，后院以及outdoor kitchen深得我心。不过当时还沉浸在agent说$1000/尺随便买的美梦里，出了180。。最后sold 210。
1423 Cherrydale Dr：95132，附近社区还可以，据说是contractor 20年买下装修，现在拿出来卖，里面装修的确不错。看房的时候真的是人山人海，据说周六已经接了pre-emptive，周天open house没取消，人还络绎不绝。
1445 Franklin St：95050靠近downtown的伪SFH，街区有安全隐患，邻居挂了BLM的标语。。
1116 Boise Dr：中规中矩的小黑屋，房间格外小，惨败。从这栋开始感觉95129，95130，95008开始年底缩量上涨了，前面的4180 W Rincon Ave成交195，这栋就215。
2265 Fairhill Ln：eichler，比较老旧。从这栋开始就不考虑eichler了。
1531 Hallcrest Dr：是我和队友的第一栋梦中情屋，disclosure很干净，第一次见完全没有白蚁的房子。附近社区也很棒，很多2k尺豪宅。SA完全不透露信息，按comp出了一个，惨败，没有进决赛圈。
4255 Hendrix Way：学区房，房型挺周正，客厅朝南，卧室朝向不太好，中规中矩吧。惨败，这套让我们意识到94124只能afford小黑屋了
743 Camina Escuela：国人agent买下自己flip的房子，据说只干了一周还是两周，做了厨房和地板。当时觉得难道这是房价到顶的标志？想等一等市场变化了（然后被一波打蒙。。
640 Sobrato Way：新年继续看房，这套也是中规中矩小黑屋。redfin当时估价1.88，我们按comp再溢价10%，出1.89，惨败。后来总结可能要redfin估价再溢价10%，不过这是杀手锏了，决定没遇到梦中情房不会用。
1209 Lynhurst Way：95118的房子，社区还不错，房子和街趴的车状态可以。不过这个是corner unit，搞的后院很小，pass。
1555 Calle De Stuarda：95118学区房，又是一梦中情房，布局很合理，装修现代，maintained的很好，唯一能挑刺的就是没有一个放formal dining的地方。最后也是惨败，没想到能卖到和95124一个价。
4843 Tampico Way：95118学区房，很大，不过布局不是很合理，装修味道很大，背靠一个两三层的apartment，后院隐私全无，这卖价我不理解。
1287 Thorn Valley Ct，1482 Parkmont Dr：都是95131的伪SFH，想趁近几个月没成交记录来捡个漏，均失败。不过我们出价第一次排在前面，还小counter了一下，可能撑到了拿下的兄弟。。
再就是我们中了的这套啦，95124的L学区，很多槽点的小黑屋。据SA说只比第二名多了1w+。结构还可以，地够大，未来也有加建机会，不知道有没有精力折腾了lol。
Offer中了之后
联系了几家贷款中介，用HSBC给的利率让keybank match了，存钱要求比HSBC少，appraisal做下来少了4w，在可以接受的范围内，下周就close啦。
地里看到有人分享这个看近期利率的链接：https://www.consumerfinance.gov/ … xplore-rates/#about
做的好的
没有过于依赖agent，自己做了很多研究。对agent不熟悉的地方也有基本的理解，最后出价还算合理。
和队友因为这事情绪崩溃了好几次，及时收拾心情没耽误周末看房。。
看了地里很多帖子，知道了shop around贷款的操作，成功拿到满意的利率。
本可以做的更好的
早点买就好了= =，至少早点开始看房，及时破除不切实际的认识，体会一下湾区房市的趋势。
晚点再买就更好了？ = =，看地里说最近房市走的比较慢，害怕站岗。。不过买了也就买了，现在队友成天在看装修，很开心，爸妈也满意，也是一个可以接受的结果了。也是尽早把手里首付cash花出去了，买到之前看到股票群cash is trash复读心情极差。。
如果能早点认识到房价的溢出效应，前期就开始看95124，95118的房子，应该可以入手一个很不错的。比如4057 El Coral Ct，每次看到都要流口水，感觉commute久一点也值= =
可能找个经验更丰富的agent比较好？看到地里那个被大叔agent pua 210w拿下学区房的兄弟，慕了。
写了一篇流水账，希望对xdjm们有用~
补充内容 (2022-03-06 05:18 +8:00):
- crime map：trulia似乎下线了这个功能，刚找了一个别的，可以参考https://www.crimemapping.com/map/location/95051
- 订正：95132那套房子是3290 Farthing Way