湾区买房太不容易了，年底的市场格外疯狂，看了两个月左右的时间，终于上岸了。感谢我们的buyer agent 和 loan lender， appraisal 基本就是我们的购买价格，loan 也很顺利，还提前close了。
1） 买房时机：
现在买自住房子的确有未来站岗的风险，今年确定的是至少加息2次，加息之后房价怎么走，通胀是不是能抑制住完全看不清楚。房价一般反应比股市要慢一些，多久房价才能回调可能要按年算。我们的策略就是尽量买一些长期持有风险比较低的房子。比如sfh > th > condo, 没装修的房子 > flipper 装修的房子。 学区房，交通房，硬伤比较少的房子都比较抗跌。
2） 选房和看房注意事项，主要针对 sfh
湾区没有卖不出去的房子，大多数房子多多少少都有点硬伤，没有硬伤的房子价格就是最最大的硬伤。。。每个人能接受的硬伤的能力也不一样，预算也不一样，没有统一标准避开哪些硬伤。碰到一些硬伤房子，价格上要尽量买的划算一些。
下面是我们经常碰到的地理位置上影响价格的硬伤：
硬伤一： 噪音。我们看房期间发现好几个马路边上的房子卖的都很慢，而且成交价格比一条街相隔的房子能差很多。街边房子价格一般比较吸引人，如果打算买的话最好早中晚都去屋里听听，确保自己能接受。我们看过一个Mountain view 4车道马路边的很旧的Eichler，因为是单层玻璃门窗，车经过的时候感觉自己站在马路边一样。。。我们也看过一个Lawrence Expy 旁边的房子，房子内部整体很安静，只有面向街边的屋子能听到一些噪音，但是价格就不喜人了，而且Lawrence大晚也很忙。。。
noise map: 右上角mode, 可以选择飞机，汽车和火车，数据到2018年
National Transportation Noise Map
硬伤二： superfund。我们看到支持superfund的言论 1）superfund上新建立的房子都是进过土壤处理和检查的 2）每天在superfund周围上班的员工也没听说谁有问题。 不利的言论：“Registry Finds High Cancer Numbers Around Moffett Field Superfund Site” NBC report 2012 (News – NBC Bay Area … rfund-site/1931236/)。 个人感觉在乎superfund的人还是很多的，房子价格的确受一些影响，不过最近Sunnyvale supperfund上的TH卖的也很火，能接受superfund的人越来越多
superfund google map :
https://www.google.com/maps/d/u/ … .04820000000001&z=6
南湾 superfund 详细介绍：
https://posts.careerengine.us/p/5ce7273bdb2e8b5e62dcc767
superfund 长篇讨论帖，可以自己爬楼，NBC report 就是这个帖子里的人提供的：
关于superfund的讨论汇总 - 话题女王 - 未名观察
硬伤三： 安全。 家里被偷，周围不安全是很糟心的。我们经历过邻居晚上被十几辆警车包围用枪瞄着喊话，还好和平解决，真要枪战了木头房子都不知道往哪躲。一般高速和繁忙的马路附近，超市餐厅和商业区附近，公园附近，和密集出租房人杂的地方犯罪率相对比较高一些。
crime map: Map | SpotCrime … 6&address=Sunnyvale,%20CA,%20USA
地理位置加分项：除了常见的学区和交通之外，我们比较喜欢cul-de-sac， 这种房子数量少，隐私比较好，也特别安静，一般院子也比周围房子大一些，卖的也会贵一些。
房子本身的硬伤：
地基水平裂缝，据说严重的情况需要10万以上的修理费。
严重的白蚁，如果需要换frame 的话价格就不便宜了。
无permit加建，尤其是加建了一段时间的，很难通过新code 拿到permit
房子本身加分项(主要是能省些修房子的钱)：
铜管水管（旧房铁或铅管）
铜线电线（旧房子铝线，全屋换线可能需要大面积砸墙，买装修好的房子一定要看看需不需要全屋重新做电）
新屋顶
无石棉
中央空调+相对完好的HVAC
状况好的double pane windows
无需动结构的 floor plan
低维护的院子（多是砖，水泥和假草。对有精力喜欢折腾院子的，这可能是减分项）
光滑平整墙面， 有texture 的墙面抹平了的人工费非常贵
3） Buyer Agent 选择， 合作和 rebate 返点
选Buyer Agent 经验:
我们选了一位版上推荐的rebate比较高的buyer agent，用户体验非常好，感谢版内推荐。我们agent 是全职agent, 处于事业上升期，有过很多买和卖房子成交的经验，也还在积极积累人脉，对客户很好。 我们Agent教我们看房，看disclosure report, 提供一手装修建议，微信回复很快，看房从来都比我们早到等我们，没签过任何合同，也没催过我们买房。
抢房期间很多房子刚出来agent就可以带我们去看，对我们确认感兴趣的房子会一直帮忙盯着，催disclosure, 打听offer 状况，帮我们估值定策略下offer, 和listing agent大晚上缠斗帮我们抢房子。后面的appraisal 和 final walkthrough 也是尽职尽责。
我们也听说过比较差的 buyer agent, 因为返点高觉得自己不用做很多工作，所以不愿意花很多时间带客户看房。让客户还签了半年exclusive合同，agent 有恃无恐。。。 这种就很麻烦，exclusive 合同最好别签。
Buyer agent 合作经验：
选房：这个要自己来，agent 可以告诉你这个房子的各种情况，能不能接受这个房子完全是自己的决定，现在的市场要选个自己即使买贵了一点也不后悔的房子
看disclosure: 前几次需要agent 帮忙过一些看不明白的地方，后面很快可以自己看。帮忙看明白disclosure 是agent 的活，disclosure 里面的问题自己能不能接受是自己的活。看disclosure 也帮助整体了解房子状态，自己要下offer的房子一定要仔细看一遍disclosure。
看房： 抢房子的时候碰到喜欢的赶紧拉agent 去看，等open house 的时候已经有人开始下offer了。。。
出offer: 我们agent 估值整体还算挺准的，如果刚开始被agent 给的估价吓到了，可以重在参与试试水。我们agent 很不会因为明显知道出的offer过低而拒绝帮你出offer。这个需要一个逐渐建立信任的过程，最后会逐渐和你的agent 估值差不多。我们一般在agent 估值的基础上根据自己对房子的喜好程度上下调整。
Rebate 给客户的几种方式：
通过Escrow credit返点,好处是不用缴税。 这些credit可以用来交 loan closing fee, 买点降低利率，这是最简单靠谱的一种方式。
增加一个addendum 从成交价上扣除 rebate，这是对Buyer 最优的方案，不仅直接省了钱，而且成交价上扣除的钱每年都可以省地产税。但是缺点会减少 buyer agent 和 listing agent commission fee. 所以不是所有的agent 都愿意这么做的。 我们agent 最后帮我们争取到了这个addendum，很感谢我们agent.
还有一些直接给check, 具体怎么操作，要不要缴税不太清楚。。。
4） 竞价策略和心得
我们也进过好几次第二轮，关注过好几个房子的成交价。从我们有限的经验来说，我们一般会输给down payment 很高的买家。同样的价格，卖家更喜欢down payment 高的，因为贷款容易做下来。 同时down payment 高的买家购买实力也很强，listing agent 也会重点照顾这一类买家，他们往往能轻易加价到我们的预算外。
down payment 比例？ 个人的建议看一些listing price自己大概有30% down payment的房子， 最后的down payment 能一直维持在25% 以上， 如果贷款2m 以上可能要求会更高一些。 现在买家和卖家都会担心appraisal 价格会差很多导致贷款做不下来， 所以卡着20% down payment 卖家也会很为难。
要不要一直保持自己是最高价? 个人还是建议的，抢房的时候捡漏很难，关注的人越多难捡漏。小概率事件可遇不可求，如果发生了小概率事件，大家反而觉得listing agent 有问题。一般给最高价的人都是最有诚意的，也是最愿意加价的。 我们试过给第二三名，然后压着第一名一点加价想捡便宜，碰到一个不愿意被这么折磨的listing agent ，效果不是很好。
要不要写信给卖家？ 写信在最后价格和各方面相差不多的时候会有用。碰到很豪的买家加价到你跟不上也没办法。如果几家预算和对房子估值都差不多，也都没有贷款问题，可能决定性的就是写信了，写信可以帮助卖家了解你，增加信任。不要太依赖与信，价格和down payment 还是主要因素。
碰到top agent 买同样房子怎么办？ 如果是同样购买力的买家， 你反而可以靠着rebate 预算多1%以上。 不过往往看到的是 top agent 带着购买力强很多的买家来抢你预算的房子，而你又不甘心用同样价格去买下个价位的房子。。。
5） Loan
一个靠谱的loan lender 特别重要，也是版上有人推荐的。这个跟银行关系不太大，主要还是看人。 我们碰到了一个经验很丰富，但依旧所有材料亲力亲为的loan lender。 好的loan lender 知道Underwriting 需要什么材料，知道客户能提供什么材料，知道客户提供不了的材料如何work around， 会一直跟踪状态，基本天天处于白天晚上都在工作状态。underwriting 基本一遍过，所以closing 时间特别快。我们 7 年 arm, 2.0 利率，还给了我们credit，提前了5天close, 这还是我们刚开始晚了几天给材料，改了listing price的时间。
流水账总结了过去一段时间买房的经验和材料，感谢版上的推荐很幸运的找到了两位给力的agent。希望对后面买房的人有所帮助。如果有遗漏或者不准确的地方也希望大家帮忙指出。祝所有还在打算买房的同学，新年能快速卖到心意的房子。
！
Buyer Agent:
{duanmupeiyi: 应lz要求，为保护隐私去掉了Buyer agent信息}
Loan Lender : Debbie He
联系方式：Mortgage lenders on Zillow
地里 Reference: https://www.1point3acres.com/bbs/thread-753956-1-1.html