背景
差不多从去年10月份左右，我们开始找几个不同的agents看房，同时周末也自己看看open house。经过一段时间，我们发现或许因为我们的agents同时对接的客户比较多，他们对我们的喜好和需求总是无法很好地理解或记住（包括不给rebate的agent）。给我们推的房源里，总是需要我们再仔细filter一次，剩下的也差不多就是我们之前已经在redfin看中打算实地去看的房子。期间碰到稍微感兴趣的房子，也主要是我们自己在看disclosures，agent一般没有什么comments。
过了一段时间，我们在地里看到有flat fee下offer的网站，于是也打算尝试。一开始觉得真香，虽然出offer只能开ticket然后通过邮件沟通略显麻烦，但回复还算及时（并没有地里一些帖子说的回复慢的情况）。然而，后来有一次出offer（该房子需要大翻修，Listing Agent给的报价大概需要50w），他们在并不了解房子状况的前提下就拒绝了我们的出价，嫌我们出的太低。我们跟他们解释了大半天，最后又不得不再加了价，他们才勉勉强强地给我们出了个offer。虽然能理解这些网站只有close后才能拿佣金，但实在太不自由太憋屈了，有点下头。
再然后，想着既然自己有绿卡，不如干脆自己考证买房算了。
费用
考证的流程和费用，地里已经有很多小伙伴分享过了，这里就先简单一笔带过：总的timeline顺利的话从准备考试到拿到执照，大致需要4个月左右的时间。整个费用大约$450（包括三门网课$60，DRE考试费用$60，打指纹$89，最后申请执照拿证$245）。下面分享一下跟broker和board打交道的过程和花费。
拿到执照后，就可以开始找Brokerage挂靠了。在加州，非科班出身的地产经纪考的是salesperson license，没有挂靠broker时是non-working status，无法正式营业。挂靠的Broker会对Salesperson每一笔买卖的佣金进行一定比例的抽成，除此之外还可能有一些杂费支出（desk fee等），不同公司收费不同；对自己买卖房屋的抽成也有不同的规定。在聊了数十家Brokerage之后，我自己大致总结为以下三种。
第一种是大家经常能看到的一些大brokerage公司（Compass，Keller Williams等）。这些Brokerage相对挂靠成本比较高，有些佣金抽成甚至会到5/5，对agent的销售额也会有一定的要求（因此不太接受兼职，期待尽快转成全职agent）。除此之外，还会收desk fee和franchise fee，有的甚至连提供培训也要收费。好处是公司整体online training和规章制度比较完善，但相对的agent在给rebate或者commission rate方面的自由度上会比较受限。如果想要以较低的抽成比例自己买卖房屋，一般有销售额和时间（比如第二年开始）要求。
第二种是一些local的小公司。公司规模整体比较小。培训资源也不如大公司多。地域性也会比较强，不像大公司会有agents在各个区域都比较熟悉活跃的。但在佣金抽成比例或是自己买卖房屋上，政策比大公司flexible多了。而且跟broker之间关系更近，问问题更直接反应更快。我最后选的是这种。
第三种是flat fee brokerage，号称没有任何的desk fee等费用，每笔佣金只抽固定的金额及一些paperwork和transaction fee，剩下的全部都给到agent。然而在仔细阅读了几家flat fee brokerage的terms之后才发现，他们的所谓“固定金额”其实是per million，会随着成交价格递增的。然后在和一家尝试接触后发现他们并不接受新人。新人加入，还是要跟着其他agent一起完成几单并抽成之后，才可以拿到比较好的抽成比例。另外，遇到问题，这些flat fee brokerage的broker是不会免费帮你答疑解惑的，他们期待你自己搞定。
不管选哪一种broker，agent每年还有些必不可少的支出。一般是加入全家桶：realtor board（包括local, california和national，不加入board的话不能用CAR的form，基本买不了房子)，MLS（redfin数据其实都是从上面抓的，另外MLS还有agent only的信息）和ekey电子锁（非open house时段看房子用，自助开锁很方便）。一年全家桶总的费用大概在$2000，需要自己支付。
Conclusion和感悟
回到标题，那么在加州买房，自己考证到底值不值呢？我个人认为还是很值的。拿到license也有数月了，作为research控，目前最大的感受就是自由！首先就是作为agent看房很自由，不需要通过第三人帮忙预约，也不用去挤open house跟listing agent尬聊，不少房子都是可以随时看的。如果对某个房子特别感兴趣，我可以选择在一天的不同时段去看，听听周围的噪音，看看房子的采光等。其次，MLS虽然界面丑，但搜索房子功能比redfin/zillow强大太多，效率贼高，关于房子的历史销售数据和public record的信息也会更准确全面。在出offer方面，也可以完全按照自己的心意来。遇到不懂的问题可以直接问broker，会很快帮忙解决。
当然弊端也是显而易见的，自己作为agent需要花更多的时间和精力。从搜索房源，联系卖家agent，出offer，到后续escrow阶段的跟进，这些都需要自己来，要非常主动。其次新人agent的抽成比例可能会比较高，以南湾2~3M的sfh房子为例，最后拿回的佣金其实不如直接找flat fee下offer的网站来的多。但是对于像我们这种喜欢自己做研究的人来说，这都不如自己作为Agent能够获得更多的一手信息及自由来的香。
选择和建议
如果自己有时间，有精力，现在不急着买房，且愿意自己做research自己搞定事情的，我推荐干脆自己考证。学习使人快乐，入坑之后也让我对很多地产概念和practice有更深入的了解和感悟，多一个技艺将来说不定还可以作为副业发展一下。如果有人愿意效仿，可以参考本贴内容，有一个合理的expectation。
如果是短时间内急着想上车，但是自己有一点的时间和精力，有一定的经验或愿意自己做research的，找flat fee下offer的网站会更有效率。当然自己一定要注意避坑。
如果上述情况都不满足，或是不想把太多时间和精力“浪费”在real estate上的话，找个靠谱的给rebate的agent也行。
补充内容 (2022-09-08 11:51 +8:00):
大家不要私信我啦，私信扣积分，这里留个邮箱方便交流：maxre2022@outlook.com。其他简单的问题我在后面回复，有什么update我再补充。
私信里有问我挂靠的broker是哪家的，是一家很小的公司啦，agent的信息又都是public information，太容易泄露隐私，就不透露了。类似的broker我相信还有很多，授人予渔不如授人以渔，在这里分享一下我当初面试broker的经验。
面试broker时最好能够in person，面对面聊比电话能感受出更多细节。面试是互相的，一定要提前准备好question list。就我个人而言，比经验更加重要的是broker的做事态度和人品。聊了蛮多broker，有些broker一上来就跟你讲“要枪口一致对外”，多用话术去pua客户，实在不敢苟同，跟我气场不和。其次不要忘记，我们考证是为了给自己买房，所以能拿回多少commision也很重要。大部分broker都对agents给自己买卖房子抽成有exemption，会比较优惠，但可能有一些限制（比如第二年才可优惠）。还有一点，broker同时会带多少agents，在agent有问题时能否及时给予帮助，以及公司会以怎样的形式/频率提供哪些培训，是否需要收费，这些都要问清楚。
最后选择现在这家也是因为觉得broker人诚恳实在，培训也都是一对一的，非常有耐心。