从配电脑来聊聊agent。
我记得2000年代的北京中关村是一个激情澎湃的地方 （或许版上有人并不了解中关村，不过你应该见过各种电脑城的大卖场）。对于当时多数的大学生，配一台电脑是大学学业生涯的开始，而中关村的电脑城也就成了他们步入复杂社会的第一站。配电脑之前，通常你都会有一个想好的配置，一些口碑不错的品牌，以及一个budget。然而步入电脑城后 ，你的budget往往会不断超标，伴随的是各种品牌的更换，以及配置的“明显提升”。各种销售会不遗余力地拉你进店，给你介绍，教育，还有推荐各种个样的“活动”, 并叫你赶快下手。大学生被坑可以说是家常便饭。 换到今天，在美国第一次买房的国人和当年配电脑的大学生也没什么不同——同是在做几乎两眼一抹黑的事情，同是在买自己最重要的资产，也似乎知道自己需要什么，还似乎知道自己budget的底线。然而不同的是，买电脑你面对的是销售，而买房子你面对的是agent。
下面聊聊agent，
在美国的房屋买卖，其实只需要买方和卖房，agent并不是必需品。而现实中大部分房产交易都是通过agent完成，最重要的是因为他们掌握大量买卖资源，并且real estate这个行业在规则制定上有强大的lobby能力。至于网上说的什么negotiation啊，给你如何建议啊，都是BS（尤其是中文介绍）。
对于卖家，agent 是representative，在具体房产交易中代表卖家。 而对于买家，agent是facilitator，帮你串联各个环节（比如escrow，inspection）。不难发现，这里卖家和买家agent的目标是一致的，就是卖掉房产。事实也是如此，listing／seller’s agent和所谓的buyer’s agent都为卖家工作，所以commission都是卖家出。在合同上你也会看到，所谓的buyer’s agent叫做selling broker，他是取得买家的人。重点来了，technically，这种情况下的buyer’s agent其实是seller’s agent的sub-agent，因为seller’s agent own fiduciary duty to the seller(也叫principal), 所以sub-agent也own同样的fiduciary duty to seller。 而buyer只是agent的customer，对customer，agent不需要有 fiduciary duty。Fiduciary duty 也叫做OLD CAR(Obedience, Loyalty, Disclosure, Confidentiality, Accountability and Reasonable Care)，简单说就是为了卖家的最高利益。
所以，当你被你的agent（比如flyhomes）要求不断加价的时候，他并不是为你好，他也没有义务为你好。不过在美国现实还是比规则美好，很多买家的agent确实会为了买家着想，仔细看房，并引导买家调整心态，这是 professional ethics。 Ethics在美国非常重要，National Association of Realtors的主要使命就是规范行业的道德规范，这样他们才有lobby的道德资本。 多说一点，虽然很少见，不过真正的buyer’s agency relationship是存在的，不过需要和agent签署书面协议并且由buyer付给agent佣金。
总结一下，technically，seller’s agent 和所谓的 buyer’s agent都为seller服务。但是，好的buyer’s agency 是为帮买家找到满意的房子，不好的buyer’s agency 是为买家推销各种房子。回到中关村的情形，前者就是带你去电脑城帮你撰电脑的朋友，而后者则是电脑城的推销员。
当然啦，不好的agent当然也会说帮你买称心如意的房子。这和电脑城的销售说帮你提高电脑性能，保险公司的推销员说帮你提高理财能力…销售嘛，本质都一样。而作为买家，你的重点是，don’t watch what they say, watch what they do。 如果有agent 催着你买房，我劝你快闪。当然如果你真的需要一个月内买房子，那也是自己的选择。
还有。。。顺便调侃一下Flyhomes，看看他们广告都找什么样的“agent”给你,
在这个描述里，行业最重要的ethics是不需要的。上岗的时候license似乎也不是必须… 要知道在华盛顿州没有license的人是不能给客户做房产咨询的，刺裸裸的law violation。从这个描述里我就看到了三个字，找销售。
记得之前看他们的一个视频，有个flyhome的女的说买家的一大误区是觉得年纪大的中介靠谱。其实他们虽然年轻，但是一年接5，60个单子，一年把人家十年的活干了，经验丰富… … 我差点没喷出来，你把买家当猪吗？对你来讲一个买家只是一单，一个bonus，而对于买家来讲，这可能是终身的债务， 而绝不是不仅仅是居住的问题。 Flyhomes卖的真的是房子，这和瑞信卖的真是咖啡一样。而你，其实是在找星巴克的服务。Again, don’t watch what they say, watch what they do。
Flyhomes是一家最会买房子的科技公司，海龙电子城的小商贩也可以说他们是最懂电脑的科技企业。
PS: 其实我还真不是黑Flyhomes，可能Flyhomes其实是好的，只是它的中文团队坏而已，可能中文团队也是好的，只是他们做的好事我们不知道而已。我就是觉得他们的宣传很搞笑。 其实我也可以调侃其它任何中文中介，我只是不知道他们的名字而已。最近学了很多，再看fh的广告，我觉得每个我都可以去debunk一下。但是又有什么必要呢 ：）