搞了大半年，终于把买房的事搞定了，虽然对结果还比较满意但整个过程非常崩溃。在这里把过程中的经验和教训总结一下，希望能帮到还在看房或者准备看房的同学（更适合budget 4m+的同学）。
楼主的几个主要需求：
地8000+，最好1万+，必须是平地
房子2500+，最好3000+，必须move in ready
小学和初中要8+，高中无所谓
最南不能超过Los Altos
Location
符合条件的房子主要都在半岛，以下是楼主看的比较多的地方：
Burlingame
East Addition和Burlingame Park学区环境和房子质量都不错，房源也不少，但地都比较小。East Addition比较典型的是6000尺lot/3000尺房，比较新的一般在4.5m左右。Burlingame Park一般是7000尺lot/3500尺房，5m+。Burlingame的一个问题是lot一般都很狭长导致车库都建在后院，让本来就不大的后院更加捉襟见肘。因为这个原因楼主pass了Burlingame的所有房子。
Hillsborough
Hillsborough是楼主花了最多时间也是最崩溃的地方。首先是房源，Hillsborough平地上的房源极其稀少，楼主这大半年只见过3个，两个还靠着大路。其次是市场，Hillsborough的市场极其混乱，几个地头蛇agent off market dual整的风生水起，很多交易的价格都非常离谱。但好房源都被这些agent垄断又没法绕开他们。楼主曾试图从他们那off market买一个很不错的房子，offer都下了，结果被他们用seller没想好卖不卖做理由拖了好几个月，完美错过了利率低点和其他地区房源丰富的黄金时期。这里楼主最大的教训是：不要在一棵树上吊死，除非你有2年时间可以等，不然不要只看房源稀缺的地方。对于seller还没下定决心卖的房源，一律当不存在。至于房子本身，Hillsborough的每个房子都很不一样，不同的区差别也挺大的，但感觉地里看Hillsborough房子的同学很少，就不多说了，如果有感兴趣的可以在评论里继续讨论。
Palo Alto
和Burlingame差不多，地一般都比较小，车库一般都在后院。而且房子普遍老旧，move in ready的很少。当然也有大的，但都是10m+了。而且PA对建房的限制是最严的，8000尺的地也只能建3000尺的房子。楼主也是因为lot小的原因pass了PA的大部分房子。印象中唯一一个大lot的新房子是midtown rosewood上的一个，结果agent说这个房子整个后院都下沉了，前屋主还因为这个差点告了前前屋主。没办法只能pass。如果你有7m+的budget，其实可以在old PA和cresent park买到8000尺地还不错的房子，但已经花这么多钱了，买个lot和房子都不是特别理想的总觉得不是很舒服。其实PA楼主最喜欢的地方是community center，遛娃简直不能更方便了，可惜lot普遍7000尺以下，选择非常少。
Los Altos
因为位置靠南的原因，LA其实已经是楼主最低优先级的选择了。除非地和房子都非常理想，楼主一般不会太考虑。LA的好处是房子选择很多，1万3的地3000尺的次新房每个月都会出几个。但LA主要有两个问题，一是大部分都是平层，导致院子实际可用面积更小，1万尺lot体感和其他地方8000尺lot的二层差不多，二是装修普遍比较一般，即使是次新房感觉也不是特别惊艳，不知道是质量还是品味的问题。因为优先级本来就比较低，又很难碰到惊艳的房子，只见到一个arroyo上的比较心动，但不幸遇到一个非买不可的邻居，直接出到listing + 1.6m，只能放弃。
Menlo Park
放到最后是因为楼主最后买在了这。Menlo Park各区差别也很大，符合楼主需求的有Menlo Oaks，Vintage Oaks和Central Menlo。其中Menlo Oaks很rural，Vintage Oaks路很窄，最合适的还是Central Menlo，同样的lot和房子价格比LA贵比PA便宜。去年下半年Central Menlo的好房源非常多，但今年上半年居然一个都没有。相比于PA和LA，MP的有点主要有3点，一是地比较大，1万尺以上的选择不少，二是建筑标准相对宽松，房子普遍是3000+的二层，院子的体感比LA更大，三是建筑质量和屋主品味普遍更好，这点和LA比非常明显。当然MP也有缺点，一是很白，二是高中一般，三是离南湾华人核心区比较远。但楼主对中餐需求一般，娃也打算送私立，所以权衡一下还是最优的选择了。
Agent
楼主前后和3个agent合作过，第一个是带一个team的大agent，态度很好，但感觉非常忙，不是很responsive，带着看房也经常是助手。在Hillsborough这种地头蛇盘踞的地方也没什么优势。第二个是掌握不少off market的地头蛇agent，确实资源很多，但都不是特别理想。而且比较拽，价格上很难商量。这种dual其实挺难做的，因为估价基本靠自己，除非房子特别喜欢可以不惜代价，不然很难下得去手。第三个是PA和MP的local agent，很耐心很responsive，对local market也很了解。我觉得在MP，PA，LA这种市场秩序比较好的地方这种local agent挺合适的，尤其是MP和PA，neighborhood很多差别很大，甚至要精确到街。local agent会比其他agent了解的更多。像rosewood后院下沉这种事非local agent就不会知道。MP的大部分listing都被几个大agent掌握，你的agent如果和他们比较熟的话在bid的过程中也挺有用的。
贷款
我只找过两家，Wells Fargo和HSBC。Wells Fargo利率最好，但事情非常多非常严，适合条件非常宽裕的卖家。HSBC利率差一点，但宽松很多，DTI甚至能到50%，reserve也只需要24个月，因为我们最后买的有点撑，保险起见就选了HSBC，他家非常快，21天就close了。总之同时联系两家银行挺有必要的，一家利率好但严格的，一家利率差但宽松的，买到之后根据budget决定跟哪一家做。
Timeline
这点感觉是整个过程中做的最失败的。本来想着半年怎么也能买到了，就打算盯着一个地方慢慢等买个理想的，所以也pass了几个还可以的。但市场变化起来非常快，计划也很容易被打乱。其实不如刚开始就多考虑几个地方，速战速决。当然这也是马后炮，但原则上讲除非可以等2年以上，在一个地方守株待兔都是风险很大的。
市场
我的感觉是现在的市场两极分化很明显。老破小没什么人看，好房子还是很坚挺。我觉得原因是通货膨胀导致的新房成本居高不下，高价位房子的买家对股市利率并不是很敏感，所以价格并没有明显下跌。我自己是刚需没办法，站岗就站岗吧。不着急买房的同学最好还是等等。
最后一点
写信有用！卖家因为信没有选比我高将几万的cash offer，至少listing agent是这么说的。毕竟人家是湾区最大的agent，我还是选择相信吧。
先写这么多吧，有其他问题大家还可以在评论里讨论。