from 浅谈过去7年囤40套出租房经验|一亩三分地房地产版
坐标美东某州，从7年前开始涉猎地产，这些年买了40多套，有纯自己的，有跟别人合伙的，有condo, 有multi family，跟这个城市的很多经纪人都打过交道，导致有的经纪人，知道了我买房的喜好，一有新房源，还没上zillow redfin，就打电话告诉我。
财富也慢慢累积下来，每月房租入账10多万，除去房贷、保险、维修等所有杂七杂八的费用，盈余不错，就算我失业，也是可以靠这个全家继续生活。每月cash flow就像溪水一样长流。但是一开始没有经验，自己摸索，断断续续赔了1年，到后面打平，再到最近几年，特别是疫情后，房租也大涨，我被迫给很多房客涨了房租。现在已经没有太多精力买房了，手头的打理房子就够忙了。疫情之后，这里的房价也大涨，我前年7万买的小房子，现在能卖11万，涨了57%。很多人搬出了大城市，来到这边work from home。去年这边的房子很多都是被这些人买走的。我是一个对股票毫无了解的人，所以从来不炒股，只囤房。拜登政府狂印钱，确实有必要用银行的钱来生财。而且你还贷多了的话，就会有home loan equity，又可以拿来贷款。
我家财务状况比较简单，就一张W2+rental income，不做生意，所以贷款方面不算难，就是每次申请房贷，都要再写一遍名下的房产，很烦，后来就索性固定了一家local bank，跟贷款的officer很熟，虽然利率没有那么美丽，大概在4%多一点，但是月供差的没多大影响。1张W2可以贷4个房子（不管额度多少，这是说的是数目），再多的话就要看你家庭报税了。要注意，20万房贷，如果2人贷款，那就每人都是背20万的，如果1个人贷，那另一个人其实还可以再背一个贷款。这点看大家的需求。
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打广告找房客：
由于我投资的房子都固定在一个城市，离大学很近，所以房客大多数是老美，不管是上学的还是工作的，也会有中国留学生。老美的话一定要查信用和收入，收入不够一定不行。我就有一个房客拖欠房租长达半年多，有1万多美元了，最后闹到了法院，还在审理中。一般来讲，我们作为房东都是心软，允许他下个月补上，但是老美很多说话不算话，下个月又给你找很多理由拖欠，这些理由你也不知道是真是假。你要eviction还要自己出律师费，要将近1K吧。所以我现在查房客都比较严了，zillow上也有credit application功能，直接给你筛选出来，你也能看到很多申请人的资料。有时间和精力，一定自己出租，不要找中介，很烦。挑一个周末，直接2天泡在那里，统一看房。美国人很多人养猫狗的，这点也要看你介不介意。你的广告里不可以含任何歧视的语言，比如不要section 8（这方面地里有很好的经验帖子），不要宠物等。可以说prefer XXX。还有，你永远不知道房客会干什么。我有个房客，搬走时候天花板都掉下来了，我都不知道他是怎么弄的，匪夷所思。还有那些吵架把门踹坏的，忘关水龙头的，厨房起火的，吵架摔玻璃的，各型各色的人都有。这么多房客来来往往，你就真的发现，为什么他们还跟老人一起住，为什么孩子那么大了，还是租房，其中一个答案就是，他们真的是买不起房。很多房客的生活很mess，生活也比较困难，有的在医院当护工，昼夜不分，有的去超市，还在掏出皱巴巴的现金给硬币，有的17岁未婚先育俩孩子。这里没有任何别的意思，只是说出一些房客的现状而已。
维修房子：
我就找Local的人，老墨老黑老美中国巴西越南都有，没有过一直靠谱的，很多都是这个活他靠谱，下个活他就乱弄。你要具备跟他谈判，监工的能力。很多话，你要自行辨别真假以及他背后的想法。现在疫情之后，labor大涨，很多人还都不愿意来，打了电话说来，后来就放了鸽子。作为房东自己，我之前很多活都自己亲自干的（修空调，刷墙，换水龙头等），现在没有那么多时间，就开始雇人了。工具的话要找个车库放好，一定要买皮卡。出租房子的话，不要弄地毯，这个很难打理，我就用costco的复合地板（自己家可以用实木的），很好打理。
时间分配：
弄房子这个事情是一个很很很费时间的事情，所以如果你上班很忙，请把这个工作交给时间多一点的另一半来做，周末的很多时间你也要牺牲掉，这个看个人利弊。这个工作也是很考验你跟人打交道的能力，时间管理的水平和multi task的orgnize能力。有的人喜欢把周末时间多陪陪老婆孩子，有的人就愿意牺牲掉陪孩子踢球的时间，去维修房子。这个看个人喜好了。俩人要分工好，我家是我负责买房和找contractor，另一半负责拍照打广告找房客监督现场施工。
买房子：
这边买房子不用加价，一般原价买，有时候会讲讲价。我一直用的dual agent，因为自己对房子房价比较了解，对这个城市也算熟，所以索性就不用buyer agent。这样子的话对方的佣金翻倍，他也更愿意说服seller卖。dual agent的作用其实就是一个沟通协调的过程，代表双方利益。他手上有很多lender， contractor, insurance agent的资源。看好了下手一定要快，这边市场也没有递交offer的截止日期，房子出来后，看房的有一些，递交offer的也有一些，房子出来3-4天就under contract了。很多房子是过了几个月又挂了出来，这个时候最好问清楚，到底是什么原因。一般是buyer没能贷下来。有的agent愿意告诉你，有的不愿意。seller都是很想找一个靠谱的，能贷下款的buyer，要是来个all cash就最好不过了。
我之前下手快，同一个小区前后脚出来2户，都被我买了，一处原价，一处低价。第3户出来后，房子状况其实没有我买的那2套好，但是要价还不少。我试探性问了seller agent多少钱能行，他说，降不了太多了，因为前面2户都是这个价钱卖掉了。我就直接摊牌，说都是我买的，他就愣住了。后来他告诉我有人原价买了，因为那个人之前没有买到前2套，这次就直接原价下手了，而且是FHA loan，首付才5%，连pre-approve letter上的地址都是这个房子。我一想房子condition那么差，就没有出offer。我后来也被一些all cash buyer伤害过，所以可想而知，像我这样的投资者还是不少的。有的HOA也是坑，项目大就跟大家要钱，大家也是胳膊拧不过大腿。到后面买的多了，有一处大楼，原来是学校，后来改成21户，我买了19户，就剩2户流落在外，我自己成了HOA的大头，修修补补都得我说了算，这个感觉还蛮爽的。
对新人的建议：
- 先解决自住，再考虑投资。第一套房子可以买condo可以自住，这样子你的工资就不用再交房租了，而是付了贷款。condo和single family的优劣大家都可以在网上查到。投资的话应该还是condo为先，到后面你知道怎么维修了，就投资multi family。你要知道，condo cash flow可是远不如multi family的。多家庭由于都是老房子，需要花钱管理，换个water tank, AC condenser, 修个漏水，屋顶漏雨，除草，铲雪等。但是由于是多家庭，所以收入高，还没有HOA。第一套房子不要想着一步或者两步到位，我当年在很破的房子里一家三口住，孩子5岁时候才换了还可以的学区房，到现在换了本州top2学区房。财富是一点点累积的，人也是一点点往上走的。
- 第一套房贷，要好好走一遍流程。第一个房子你可能发现不了什么，有可能第二第三个房子，你才发现。你就做好你的工作就行，然后时不时的催促律师，insurance agent，Lender，closing不了有时候是他们的问题，有时候是你自己这边没ready。
- 买这么多房子的前提是，你有很多cash 或者你工资很高，而且你有很多时间。又回到我一开始说的，财富是一点点积累的，不要好高骛远。前2套弄好了，比什么都强。很多事情，你只有经历过，才知道是怎么回事。
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补充内容 (2021-07-20 10:42 +8:00):
统一回复下大家的留言： - 我定的房租是略低于市场价的，而且所有房子都离大学很近，离火车站，高速都很近，location决定了房子特别好租，只不过你要花时间筛选房客。
- 关于租户失业交不起房租：我们州也是民主党，保护房客，但没有像纽约那样保护房客。有那种老赖的，你可能真的要自认倒霉。大部分房客失业都有失业金，所以最多拖交房租而已。
- 有人说我不在收租，就在收租的路上。其实也不完全对。很多时候房客叫你晚上去拿钱，这有时候是挺危险的。所以我就让他们把现金放在我某个房子的信箱里，还有的就是venmo。收来这么多钱，需要分批次存进去，否则超过1万，银行很不放心。
- 当年投资的时候没有注意1%rule，只是觉得每月能有几百剩余就挺好的。房子的涨幅你不用太关注，你就把房子放在那里，如果觉得打理起来有些费钱，之后可以卖掉的。
补充内容 (2021-07-20 10:52 +8:00): - 如果自己考agent行吗？这个不值得，首先考agent我不太接受，现实中agent作用就是沟通，至于省钱的话，这个没有想过。seller agent的佣金也不是buyer支付的，让dual agent赚2份钱，他也愿意帮你弄贷款，让seller修房子等。
- “想请教一下lz关于贷款方面的经验
lz在all cash买房之前，买第二第三套房的贷款利率和难度应该都更高吧
是如何控制好现金流和风险的”
第二三套不难，因为你每次就放20%，高了不要放。我也就一张W2，比较简单。风险的话自己把控，有可能这个月你什么都没修，净到手钱比较多，也有可能夏天漏雨，要修房顶，几千块就没了。 - “一个人不是可以贷10个贷款吗？”这个不清楚上限，但我好像之前看到有人说一张W2能贷6个房子了，不清楚具体情况
补充内容 (2021-07-20 11:02 +8:00): - “有没有统计过工作时间和收入？看看每小时大概多少？” 这个并没有，只是非常忙，很多时候都无暇顾及孩子。
- “可否介绍一下怎么从SFH过度到multi family？感觉multi family是一个完全不同的市场，很难break in。”
确实是这样，看个人投资喜好。我有朋友就专门买condo, 收益没有multi family高，但也还凑合。SFH我基本不买，因为不太好租。我是从condo --》 multi family，condo里面小修小补之后，就比较慎重的投了multi family，有了一些contractor资源了，就买的更多了。 - 赞楼主精力，我自己有几套出租房，但是跟楼主比小巫见大巫；想学习一下，你都是银行贷款吗，还是有private lender 或者用hard money，好奇你40套房子的贷款是怎么解决的？ 楼主，这可以在报税的时候算是real estate person 了吧，想必要花很多时间。 你搞了LLC吗？ 另外，所有房子都是自己搞吗，没有找property management？
楼主自己还上班吗，是工作之余搞房子？
我是bank, 就是那种Key bank的小银行。因为我家钱都存在里面。LLC我听过有人搞，但我自己没有。有时间可以研究下开一个LLC。有的时候太忙了，找房客就托付给了中介，费用是1个月房租。至于管理，没有找过管理公司，有时候让中国邻居帮忙弄下。我自己上班的，是工作之余买房子，然后别的事情让我老婆管理。
补充内容 (2021-07-20 23:28 +8:00): - “”楼主，请教关于condo出租，HOA一般情况下麻烦多吗？我有点犹豫要不要买condo,就是看到一些HOA 的麻烦事“”
HOA麻烦不算多，但是这边有些真的是乱修理乱管理，但我们毕竟胳膊拧不过大腿，唯一解决办法就是自己当HOA。我这边HOA对出租率没有具体限制，最多报备下。有一处12户的小区，我买了2户，HOA的问卷上写着6户出租，6户房主自主的。 - ”想请教下扣除税和维护费用，一年大概的利润是多少呢"
差不多1%左右了。你就这么想，我失业的话，全家还可以靠着房租继续生活，只不过比W2少点 - “楼主主要是有一个楼买下来，省你不少事情。总之还是很牛！”
同一个小区买的话，打理起来很方便。有了之前的经验，就对户型，房租有了很多了解。