# 贡献一个2021下半年湾区买房的完整经历 **URL:** \ **Category:** 买房卖房经验分享\ **Created:** [2022 年1 月 15 日 06:28 UTC](https://www.cahomebbs.com/t/topic/84 "2022-01-15T06:28:43Z")\ **Posts on this page:** 1\ **Page:** 1
作者： ![cahomebbs](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/c/278dde/32.png) [@cahomebbs](https://www.cahomebbs.com/u/cahomebbs)\ 发布日期： [2022 年1 月 15 日 06:28 UTC](https://www.cahomebbs.com/t/topic/84/1 "2022-01-15T06:28:43Z")
2020年2月 刚从国内traveltravel回来，一路被新冠赶着从杭州到湾区到lock down。当时股市大跌，手头保有的现金全部进去抄底，抄了航空和原油股。 2020年 5月 女朋友听说疫情前一直再看房的朋友终于买到房了。当时我们也已经在积累中介，慢悠悠地有一搭没一搭地聊着。因为还没进房地市场里，不知道房价冷暖。当时也出于疫情安全不敢出门看房，加之对整体市场和流程缺乏认知，没有极时入场。过后往回看，绝对是人有多大胆，就有多大产，痛失几十万。 2020年11月 股票回升，票子不错，黑心中介们感觉小鱼儿准备好开始上钩了开始推。房市开始闹起来，女朋友从身边朋友得知，疫情前买的房子统统涨几十万了，我们眼睛已经有点血丝了。 因为房事没有极时入场，痛失了最佳机会，因此我在搓衣板上跪了一宿。 2021年12月 了解房市信息已经月余，当时年尾，感觉上涨趋势稍微平稳，加上股票很多明年11月才到期，卖了就要交短期税，肉疼。俩人初步打算2021年11月再入场。往后看看觉得当时想法多么幼稚，11月是淡季，哪有房子看。 2021年2月 搬入新房子，我说的是租的新房子，lease签到2022年因为打算11月再看房。 2021年3月 房子又开始火起来，涨的趋势压不住，我们没进市场已经感受到热气。我又跪了一夜的搓衣板，这次女朋友拿出诚意了，愿意献祭所有现金，加上我银行账户里还有准备从国内搞来的钱，感觉可以搞，那就决定搞起来。当天找了HSBC，BOA等几家开了 preapproval，知道自己的上限多少了。年前本来预算是100晚左右的town house， milpitas或者 newark，fremont。拿到这份letter时候，瞬间准备转战sunnyvale，计划就是这没用…所以做什么事情不要计划那么仔细，干就是了。 补充内容 (2022-01-14 01:52 +08:00): 2021年4月 之前也没有想到会有那么高的买房额度，我们非码农家庭，首付也紧巴巴的，看到这个额度时欣慰的，意味着我们可能买到房，但是这是多么幼稚的想法，后年详解。 最开始我们找了个女中介1，说是top1 ，当时也是too young too naive，不知道这个圈水多深。然后开始有一搭没一搭地看房子了，sunnyvale有几个房子接近sanrta clara，感觉房顶略低，离高速略近，觉得这不行那不行，condition都无法接受，关键一出价就接近2M，虽然我们额度在那摆着，我们还是觉得贵，budget想控制在1.7m左右，想想以后能稍微能供贷款能轻松点。 2021年4月某天 记忆中第一offer下的是95128，因为之前住95128，对这个地方的印象是不好的，low income apt太多，商业设施也多。但是95128这个房子街区很不错，可能是春天的原因，到处绿油油，让我们感受到了春天的希望，夏天也会美好。这个街区美中不足是临近一个坟地，由于不是很近，也可以接受，心里还有点小膈应，学区也是要多差有多差，房子内部装修很好，以至于后面再也没有看到装修这么好的房子了，sfh，高房顶，大厨房1700+sq。 我们俩协商了一下，毕竟除了所有高价值的因素都没有外，这个房子内部看起来还是可以接受的，彼时出了个offer 155万。 中介非常nice，说你们这个offer也就试试水，不要push 自己，关键我们也没想push 自己呀。中间中介发来消息，说有人已经出到了175万了。我们自觉那个人肯定有病，这个街区哪值175万，milpitas也就100多万而已（印象中）。丢失offer不久，临近95128街区传来历史新高的消息，另外一个房子已经180万了。我隐隐约约感觉房市已经失控了。往后看，才知道当时只是失控的开始。故事太长，有空更新。 补充内容 (2022-01-14 01:55 +08:00): 对不起，以上时间线有误，2021年写成2020年了，从2020年翻篇开始就应该是2021了 - 【管理员插话：已经修改了】 补充内容 (2022-01-14 03:02 +08:00): 感谢hehemie的支持，我就继续分享了，接下来货会越来越干。 2021年4月另外一天 在下了首个offer之后，我们被第一个房子的condition阈值拉高了。女生死也不肯接受小黑屋的条件，要知道湾区老房子90%以上都是小黑屋水平，跟其他州比的话。我作为男方觉得在一个地方落足需要自己的一亩三分地，也就是想要个SFH，女方觉得想要高颜值新房子，也就大部分是town house，我们为此产生分歧。 之间吵了几次，跪搓衣板的总是我。 也萌生了想要买两套房的想法，我买一套一百多万的SFH，女方买一套新的TH。 然而环顾四周，已经没有一百多万的房子了，我们贷款额度是买不到两个心仪的房子。 彼时95128一套房子260万买入，一周后又挂出来卖，听说夫妻吵架离婚了。哎… 补充内容 (2022-01-14 03:05 +08:00): 抱歉，是95129的一个lynbrook学区房，夫妻吵架然后房子转卖。 补充内容 (2022-01-14 03:26 +08:00): 钱不是唯一的阻力，意见不同也是很大的阻力。 2021年4月中旬 眼看房价到处新高，女方妥协了，说SFH如果是好deal的话，也是可以接受，因此我们开始了找deal之路。我们寄希望于能够捡漏，然后希望各种offmarket的source，还有看挂了很久没卖出去的，搞搞价。但是始终没有看到合适的，隐约偶尔听到有人offmarket抢到好deal，但是幸运之神总是不那么眷顾我们。期间中介也带我们on market 房源，期间问我们你们到底要什么房子，带你们看的房子都很好啊，然后祭出她第一套房子高速边上，她当时也接受，我们在一旁不置可否。于是说我们主要是投资自住的方向，要有投资的value，也想自住的quality，高房顶，好学区，增长潜力好，还要便宜。女中介开始降维打击，数落我们想法不现实，在湾区没有这样的house，随便买一个都是房子，大马路，corner lot，高压线都没问题的。我开始对此中介已经新有芥蒂，因为我从来没有在她口中听到一个不好的提醒，我第一次买房子，需要你给我建议，能guide我，多说说哪里不好，什么房子要避坑，你来跟我说硬伤房也都很好，什么房子都有value。现在想想，她说的都是些废话，只有句话是真的，就是我不知道我要买啥房子。 补充内容 (2022-01-14 03:32 +08:00): 平时很忙，大米越多，动力越多，更新越快。整个心路历程，希望对你人生有裨益。 补充内容 (2022-01-14 04:24 +08:00): 感谢panda的大米 补充内容 (2022-01-14 05:35 +08:00): 2021年4月下旬 虽然不满意女中介给不出建设性意见，我们还是继续在四月下旬跟她去95128，我们第一个offer的小区隔壁的一个小黑屋看了一下。觉得可以曲线救国，买个黑到不能嘿的小黑屋来flip，或许更划算呢。坊间流传一个说法是装修花多少钱，买房子时候是不会亏的。然而看到那个小黑屋之后我还是震惊了，房型巨差，木头朽坏，散发各种异味，厨房也是需要全部打掉重新做的那种，就是感觉从建房子到现在60多年，里面没有一点upgrade，感觉走进了另外一个年代，遇见了我的姥姥姥爷。 出来后表达了对这个房子不满，然后想跟女中介聊几句。“你们根本不知道你们想要买什么房子” 稍高的音调加上阳光下隐约看到她口罩边略微扭曲的表情，我知道她已经不耐烦了。“好的”我回了一句，坐上车离开了。之后才知道此人也是中介圈教母级别地存在。 在感受到PUA开始的苗头，我心里也是不爽的，几万块钱请你做中介就是要你guide我，你居然让我要清楚知道自己想要什么房子，而且还想开始PUA我。我知道自己想要什么房子我就去找rebate高的中介了，轮不到你。在那次之后，她再也没在微信上联系我，我也没在微信上联系她，淡淡的，自然的，也就分了。 补充内容 (2022-01-14 05:39 +08:00): 后面那个小黑屋居然买到1.4m的水平，感觉全部翻新完需要不止30万，还要耗费极大体力。瞬间觉得不值，后面想想，越值钱的地方比如moutainview或者cupertino翻新才会有得挣，95128翻新再卖不一定占得到便宜，也就放弃了flip之路。 补充内容 (2022-01-14 06:17 +8:00): 2021年5月初 在SFH挫败之后，我们打算稍微看一下新建的town house，当时觉得town house还在低谷，可以考虑，或者是好的入手时间。 因为新建房子手续简单，不需要bid，我不觉得需要找很厉害的中介，就想找个青手，给rebate高的。 同学之前推荐的一个女中介，看起来还算熟练，就深入跟朋友了解了一下她的关辉历史，当时他买房子时候，找理由说买房给开发商要discount了，rebate就没给。 我瞬间心中一万个cnm奔腾而过，这你都给我推，人品有问题啊！果断就删微信了，湾区鱼龙混杂的地方，这种人不少见，过热的市场给了中介们肆意妄为的底气。 于是乎我找了另外一个阿姨，看起来刚入行没多久，除了怕文件处理错之外，好像也还好。 但是阿姨第一次带我们看房就把她的印象毁灭掉了。 第一套房居然带我们去看lawrance附近的t b新建town house，小区小，地下有毒，四周还都是工厂和商业设施，要价1.5m。当时就b了狗了，还没下车就准备走。 后面就觉得绝对不能找她看sfh，不然还不死翘翘。 然后我们还去看了neova的房子，房型及其ok，小区很大，把商业设施都隔离在外。这是唯一一个有想过下offer的小区。然后还去看了moutain view的一个townhouse，学区房，但是只剩下大马路房，还打折。除了neova的房子，其他town house都像筒子房，也就是进门长条形的，每一层都是一个盒子一样大小，然后往上建3层，总体面积大，但是每一层却及其狭小。我到美国就为了住这种房子？心里愤愤不平，及其膈应。但是女朋友却乐在其中，不知道是什么遮住了她的眼睛。或许她出生大城市，习惯了TH 和condo，觉得那才是城市。 补充内容 (2022-01-14 06:22 +8:00): 筒子房一进去瞬间感觉就不是很对，心里委屈，也说不上来哪里不对。后来我才知道有个概念叫大平层。 补充内容 (2022-01-14 08:02 +8:00): 2021年5月初 这是我遇到了PUA教父的日子，也是他帮我们买到了房子。 前面我们炒掉的教母，我们重新找了一个top agent帮我们看SFH。这次遇到的是J大哥。 J大哥真的是一把老手，教会了我房市的规则，也让我体验了PUA于无形中手艺。 认识他的第一天是上课。 第一课是地产的游戏规则。在bid过程中，最有学问的是出价，然后是关系。 比如有个房子挂价是150W，一般是钓鱼价，那大家出价怎么个出法。就是那旁边刚卖出去的类似房型，什么价格，在那价格上往上加。 经常出现一个猛人，在一个地方用一个房子把价格猛往上拉几十万，然后大家踩着这个几十万的价格就往上走，然后把一个地区的房价拉到你price out。出价之后就靠agent关系了，看他能不能套到第一名的价格，如果知道第一名的价格，就可以跟第一名正面开干。如果并列第一名，就看agent能不能跟listing agent套上话，说点好话，如果选你了，那么这一局你就胜利了。现在往后看，买SFH确实应该找目标区域熟悉的agent，这一避免盲目出价， 但是也及其考人品，有些agent就是喜欢你能艺高人胆大，这样才能快速结束这一单。这些agent的激进行为被湾区的火热市场所掩盖，因为不久后，很多人会踩着你的价格往上走，然后你回头一看，觉得没有怪罪人家的理由，即使你当时花了多旁边20万的价格。 补充内容 (2022-01-14 08:07 +8:00): J大哥给我们上课时候还有ppt，包括列举了详细的数据，标明各个区域每年的房子成交量。比如sunnyvale，一年也就几百套房子成交，谁会成为这几百个幸运儿呢？想想也是，那么多人抢这一点房子，势必价格奇高。–不对–你是不是在push我提高budget？？？ 补充内容 (2022-01-14 08:11 +8:00): 然后又讲了为什么要买SFH，为什么要买没有硬伤，街区好的房子。因为这些房子就像黄金一样在湾区不可再生。 要买就买好街区，没硬伤的SFH，然后还列举TH 各种缺点，其中比如产权纠纷，如果TH开发商被告，小区HOA被告，房子是卖不了的。–不对–是不是又要我提高budget买贵房子？？？ 虽然我觉得被套路了，但是我居然也找不出反驳的理由。 补充内容 (2022-01-14 08:21 +8:00): 他有些观点我们是接受的，比如SFH的保值性确实会比TH 好，SFH的土地像黄金一样，不会老化，只要这个地区经济好，永远是值钱的。 建筑就像汽车，越老越不值钱，属于贬值品。所以房子保值靠的是土地。另外loan agent也是个有智商有情商的好阿姨，跟我们讲了HOA在贷款额度里面的等效。 HOA会吃掉贷款额度大概20万左右，而且以后这一部分会越涨越高，吃掉一部分房子的价值，小区越老，HOA越高，有些纽约地区HOA高达1000-2000每个月。 neova的房子大概1.7m左右，加上HOA的话，可以等效买1.9m的SFH。 如果不是馋新房子，这个钱完全可以在临近街区买一个SFH。 这点我们两口子在上完课之后，综合各种信息，达成了前所未有的共识。随即把阿姨agent炒了，不准备看TH了。准备ALL in SFH，很有可能20年后，SFH只有有钱人才能住得起了（这是我们的幻想罢了） 补充内容 (2022-01-14 08:35 +8:00): 在学习了游戏规则，达成了前所未有的共识后，我们开始圈定要看房子的区域。 前面看得95128什么的都被J大哥否决了，剩下的就是95051,95129,95117,95014,94087，94086。找这几个地方的理由是，靠近大厂核心区，学区好，街区好。 TM我也知道，可是这些区域价格是一个比一个高。 带着熟悉规则的我们，J大哥带我们实战了。结果发现了解规则还是没什么卵用。 每一次出offer都被对手甩到身后远远的。我们去下了一个94086的房子，2000sf，心里价位是2.4m, 在我们还在吵着要不要加到2.5m的时候，对手方agent发来消息说你们不用来了，对手已经加到了2.75m。 想想里看房子到现在已经过去了1年，刚开始预算1m，到现在2.4m，一方面市场不断的给你打鸡血，另一方面，我预约感觉到J大哥隐形的双手一直在后面推我们。小白的我们，被推的时候却毫无感觉，现在想想，他会不会带我们看的都是war bid的那些房子？借此隐形提高我们的阈值？？ 补充内容 (2022-01-14 08:51 +08:00): 95129，95051中部我们都去下过offer，现在在年中，感觉大家已经杀红眼了，每个房子都会猛人杀出一个你措手不及的价格。而此时，J大哥跟我们熟了，也开始说脏话了，开始各种冷潮热讽，说我们心里建设不好跟不上节奏。这是要放下伪装的面具要开始公开PUA我们了吗……女朋友心里很不高兴，说这个agent嘴巴及其臭，指山骂槐。 有时J大哥还会补充一句，我绝对不会辱骂我的客户。mmb，我明明每次听，你都在否定我们，骂别人的时候怎么感觉就是在骂我们。 这些操作手法估计他们已经娴熟于心，就像打太极一样接力打力，你受到了暴击后却无力还击的感觉。 每次push我们的时候，都是讲科学讲依据，还附带例子，搞得我们被一路带着走。 补充内容 (2022-01-14 09:01 +08:00): 2021年5月底 在经历了一个月每个星期都下2个offer的训练，加上被密集PUA了一个月，我们累了。offer都是随便丢，反正也是出于一种绝望的状态，对房子condition也没有什么要求了。按理来说，这么大的business，应该认真对待，不能敷衍，但是我们真的是心累，只要一个房子location还好，我们就去丢offer，但是这种房子一般是金子中的金子，轻易被甩开十几万。 对了，J哥还给了建议，建议你们一步到位买个全学区的房子，这样就不用倒腾了，倒腾浪费中介费，税费还要重新计算。我对此看法是赞同的，回头一看，大部分学区房已经超过2.7m+了，好区已然一片红海。我忽然又意识到了什么。 补充内容 (2022-01-14 09:34 +8:00): 2021年6月初 在下了十几个offer之后，唯一一次接近房子只有一次，那是一个上过新闻的sunnyvale新高房，2.65m。因为买家找到更好的offer退出了，我们紧着上个offer价格上去捡漏。 没想到有另外一家也出同样价格，就这样，我们因为财力到极限被买家判定为违约高风险给淘汰了。现在想想还是后怕，那么贵的房子，意味着我们可能承担风险能力已经到了极限，如果其中一个人失业，房子就供不起了。J哥倒是很淡定的说，你就那么笃定你们以后不会有更好的发展？年轻人有点压力才有动力。 队友扛不住PUA和房市双重压力，有点佛系了。这时要感谢loaner阿姨一直给我们力量，让我们不要放弃，跟我们讲了买房子=上保险的原理。让我们不要管房价多少，先占个地盘，后面再换。不然以后房子都price out了，连房子都没得住。 我们经历了94086,94087和cupertino把我们慢慢拒之门外，95129等地方已经4房到小三房，我深感此理。此时队友已经闹着要fire掉PUA教父，觉得他不尊重人，说话的语气已经完全不见外了，但是我们还是很见外。 补充内容 (2022-01-14 11:35 +8:00): 2021年6月中旬 女友已经受不了PUA了，在这样下去得得PTSD。但是眼下也没有好的agent可以用了。走了一圈，所有agent都略带PUA性质。有此原因，我们分析是，湾区买房市场，买家是弱势群体中的弱势群体。买家agent，卖家agent，卖家，都是想把房子卖得越贵越得利，没有一个人站在买家市场这一边。 唯有买家抠抠搜搜想被人少割一点。 女友已经表示非fire那个agent不可，鉴于心理健康和家庭和谐。我表示再最后用一次J哥，如果这次还没中offer，我们就重新来过。在我眼里，J哥还是很懂行的，他懂的房地产规则跟他的PUA技术一样炉火纯青。在每次出offer中都成功的套到第一名价格，只是大部分超出了我们的心里极限。 J哥估计是看出我们的退意，也看出了小鱼儿心力交瘁终于可以收获了。祭出了他看到的一套房子，listing agent是他的朋友。先给我们看了临近小区的成交价在2.35m左右，拔高了我们的价格认知。 他跟我们说这个房子少说值2.3m，我深信不疑，准备大笔一挥写个2.3m出去。我女友及时阻止了，冷静的头脑此时终于有了有用的赋能，我们让J哥先去打听一下offer情况，我们再根据情况决定跟不跟进。 好家伙，出来的第一名居然只出2.1m。想到这里，这可能是欲擒故纵的技能吗，之前貌似没有用到啊。我被这个映射出来的差价冲昏了头脑，一定要冲去，妹子却犹豫了。这个房子集中了我们所有不喜欢的缺点，门脸小，大厅有台阶。但是想到后面要没地方住了，就还是往外丢了一个offer，比另外一个人高5000块钱。 补充内容 (2022-01-14 12:33 +08:00): 下offer前J哥怕我们反悔，打电话过来问了一下如果中了接不接受这个结果，我们回答说，接受是接受不了的，但是不会反悔。这样，我们拿下了人生第一个房子。 J哥马上发来贺电，2.1m！！学区房，想都不敢想，我都嫉妒了！！ offer settle后，发现我们房子是本区新高，对面区域因为是正本学区，2.3m也是合理，我们这个区，混合了好学区和一般学区，价格低也是合理。 补充内容 (2022-01-14 13:01 +8:00): 2021年10月 转眼间恍如隔世，搬进新房里已经好几个月了。过去资本市场里的恩恩怨怨已经在记忆里悄然淡去。在房市这个大资本市场里，收购和被收购依旧在进行，小区种房型已经卖到了2.35m了（妥妥一个小公司的价值）。美联储印钱，通胀爆表，股市飙升。经历资本沉浮的我总是有种错觉，眼前就是财富，但是我伸手抓却抓不着。 2021年10月中旬 我们领证结婚了！！突然间感觉什么都有了，钱也可以任性地用了，也不用再抠抠搜搜过日子，突然觉得自己真的挺富有了。 看着对象精心挑选家具，打扮装修旧房子，瞬间觉得有gain，就得有pain，一切还是值得的！ 感谢大家看到这里，这个过程虽然经历很多痛苦，但是并没有造成心理和财务问题，所以不想惩罚任何人的意思，大家不要对号入座。只是让大家看到一个普通人在第一次买房子的过程中所有心里历程，希望对大家有借鉴意义。 我明天来做个总结。提炼点干货和心得。 补充内容 (2022-01-15 01:08 +08:00): 干货总结如下： 1. 在火热市场，各种偏门左道统统失效，offmarket，小黑屋，找seller agent…别高估你比别人钻空子能力，可以尝试，但不能迷信。 2. SFH要找懂行的，不懂行的瞎出价，经常第一名和第二名相差十几万，就是这群人的杰作。别在乎rebate。 3. SFH 值钱的是土地，贬值的是建筑 4. TH建筑含量大于土地含量 5. TH容易有law suit，影响交易，整个小区被告，房子就卖不了，一拖好几年 6. TH每月HOA会算入贷款，影响贷款额度，HOA每年都会涨，影响房子增值 7. 买新房子不需要很强的agent，可以找有rebate的agent 8. 自住房不要太计较入市的点，刚需有使用需求买就好了，就像汽车一样，知道是个贬值品，还是得买，如果你必须用到它的话就买！ 9. 通胀是永恒得主题，通胀对货币系统是稳定的利器，必然会持续进行。只要通胀持续进行，房价就会持续上涨（保值） 10. 非硬伤房涨的时候会比别人多涨10%，跌的时候会比别人少跌10%，因为大部分人不舍得卖，数量极其稀缺。没有数据，全凭中介们贡献的“我觉得…” 11. 好区好房子住着舒服，安心 12. 买房子俩口子要统一意见，不要影响感情，湾区房子都很破，做好灰姑娘得心理准备，公主是不大可能的了。 13. 多准备钱，除了20% downpay，还需准备1年的房屋贷款做准备金，不然银行不贷给你。 14. 找贷款多找几家，利率相差很大。 15. 养信用要持续进行，信用卡迟还记录跟随10年之久，不要逾期信用卡和贷款，不然吃不了兜着走 16.别因为占便宜开一大堆信用卡，影响credit length，还容易忘还款，谁占谁的便宜不一定呢。 16. 及早入房市，找个agent多带你看看，反正不需要钱，下个offer什么的试试水. 别担心，我不信你一次就中了 17. preapproval letter不要钱，提早可以开一个，提前知道你买房子上限，hard pull会影响信用记录，但是这个记录很快会被抹掉。 18. 感谢读到这里，我要算一下现在房子贵不贵。假设现在房子一套200万，租金4000，房产税一个月2000，假设不贷款，这个房子值不值得全款买？ 在你交了200万的押金后，你每年收益率是1%。（4000-2000）\*12/200w，比放银行划算，以后因为通胀租金上涨，就更划算了。加上房子对你有很好的使用价值，划算中的划算。所以我觉得现在房价很fair。 最后，我也搞不清楚中介push是好是坏，在这个火热得市场里，不push一下可能真的是买不到房子。把你推进的是火坑，还是金矿，大家把握好方向。 关于买房=加保险的说法，我还需要深入解释一下。 如果你提前上车了，以后有闲余资金，无论车跑得快跑得慢，还是倒退，是可以换车的，不会丢座。但是没有上车的，有可能你再也追不上车了。除非车还在原地等你，或者倒退了，which is 不保险。所以上个车，占个座，保险稳当。